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知らずにマイホームを買うと後悔する!?家を買うとき、買った後にかかる税金の話 by千日太郎

千日太郎

住宅ローンに関するブロガーとして著名な千日太郎さん。過去にお話しいただいた「ボーナス払い ダメ、絶対」「今の低金利時代に定期預金なんて勿体ない?ならば住宅ローンを繰上返済しよう」などが大変好評でした。今回は、世界中が注目している北朝鮮の動向と住宅ローンの関係について数回に渡って語っていただきます。(いえーる すみかる編集部)

こんにちは、ブロガーの千日太郎です。マイホーム購入の際には不動産のチラシにある物件価格の他にも手数料や税金がかかります。また、チラシの毎月の支払額の他にも毎年固定資産税がかかります。他にも税金がかかるいうことは、一応チラシにも小さな字で書いてますけど、いったいどんな税金がいくらかかるの?ということは誰も教えてくれません。

なんでか?

答えはシンプルです。税金は不動産屋や銀行の儲けにならないからです。でも、それを知らずに家を買うと後から思わぬ出費にガクゼンとするんですよね。

税金がこんなにかかるとは知らなかった…

そうならないために、今日は家を買うとき、買った後に分けてどんな税金がかかるのか?物件選びや価格交渉で役立つお話をしていこうと思います。

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家を買うときにかかる税金は「取引」と「登記」にかかる必要経費

家を買うときにかかる税金の種類は大きく分けて2つのグループに分けられます。

税金のタイプ 税金 説明
取引にかかる税金 消費税(土地以外の全て) 家を売り買いするときにその価格の8%が税金として課せられる間接税。
印紙税(家の売買契約) 売買契約を「契約書」として正式な書面にするときにその金額に応じて契約書に貼ることが義務づけられる。
印紙税(ローン契約) ローン契約を「契約書」として正式な書面にするときにその金額に応じて契約書に貼ることが義務づけられる。
登記にかかる税金 登録免許税(所有権) 家を所有するという目に見えない「権利」を第三者に侵害されないように公に登録するための手数料として課せられる。
登録免許税(抵当権) 住宅ローンが払えなくなったら銀行が家を処分して回収できる抵当権という目に見えない「権利」を第三者に侵害されないように公に登録するための手数料として課せられる。

では、これをざっと説明していきましょう。

消費税は幾らか?増税でどう変わるか?

言わずと知れた、生活に密着した税金ですね。今は8%ですが、2019年10月1日から10%に増税される予定です。

しかし、この消費税は土地の価格に対しては課税されません。例えば、チラシで4160万円の物件は、見た目には分かりませんけど内訳として土地と建物に価格が分かれているんですよ。例えば下記のような感じです。

建物:2160万円=2000万円+消費税160万円
土地:2000万円
合計:4160万円

ですから、この物件が2019年10月の増税後に売りに出されたら以下のような価格になります。実質的に40万円の値上げのようになります。

建物:2200万円=2000万円+消費税200万円
土地:2000万円
合計:4200万円

消費税は土地の価格にはかからないので、思ったよりは影響は少ないです。でも不動産会社に払う仲介手数料や銀行に払う融資手数料など土地以外の取引全部にかかってきますので、ちりも積もれば山となる、結構バカにならない税金です。

印紙税を知り価格交渉を有利に運ぶ方法

家を買うときにつくる契約書は2つあります。家の売買契約書とその売買代金を銀行から借りる住宅ローン契約書です。法的には口約束でも契約は成立するんですが、高額取引を見ず知らずの他人と行うわけですから、その内容を書面にしたためておくんですよね。

契約書なんていうのはタダの紙切れですが、その紙切れどおりに物事が運ぶのは国が法治国家だからです。法治国家としての秩序を保つにはお金が必要で、その契約額に応じて契約をする人から必要経費として税金を徴収するのが印紙税ということです。

なので、印紙税は契約額に応じて定められています。

1万円未満 非課税
1万円以上10万円以下 200円
10万を超え50万円以下 400円
50万円を超え100万円以下 1000円
100万円を超え500万円以下 2000円
500万円を超え1000万円以下 1万円
1000万円を超え5000万円以下 2万円
5000万円を超え1億円以下 6万円
1億円を超え5億円以下 10万円
5億円を超え10億円以下 20万円
10億円を超え50億円以下 40万円
50億円を超えるもの 60万円
契約金額の記載のないもの 200円

一般的な家の購入であれば2万円か6万円のどちらかということになりますね。5000万円というのが境目になります。

価格が5010万円の家を買うと6万円の印紙を貼ることになります。これを10万円値引きしてもらってジャスト5000万円にすれば2万円の印紙で良くなるんです。ということは、14万円の費用削減になるということです。売り手にとっても同じです。10万円値引きした代わりに印紙税が4万円安くなりますから、実質6万円の値引きと同じです。

お互い嬉しいですよね。

こうしたことが分かると値引き交渉で有利に働きますし「あ、この人分かってるな」ということが伝わりますので、営業マンの対応も変わってくるでしょう。

登録免許税は2020年3月まで軽減税率が適用される

所有権というのは自分の持ち物ってことですが目に見えません。なので登記所の帳簿(登記簿)に自分の持ち物であるということを記録しておくのです。登記簿は誰でも閲覧することが出来るようになっていて、不動産取引を行うときには必ず確認するものです。

こうすることで、例えば誰か悪いヤツが勝手に他人の家を売却して代金をだまし取るというような詐欺を未然に防止することが出来るんです。登記簿を確認すれば誰の所有物か一発で分かりますからね。

また、これから家を買いたい人も助かりますよね、登記簿を見ることで確かに目の前の人が所有している家だということが確認できますから、安心して代金を払うことが出来ます。

そういう制度と登記簿を整備するための必要経費を税金として登記する人から徴収するのが登録免許税です。家を買う時の登記は所有権と抵当権の2つです。住宅用家屋については、2020年3月31日まで軽減税率が設定されていますので、安くなっています。

登録免許税の軽減措置の税率

登記する権利 対象 税率
所有権 家屋の価格 1000分の1.5
土地の価格 1000分の3
抵当権 ローン金額 1000分の1

家を買った後にかかる固定資産税と都市計画税は自治体に払う「家賃」

家を買った後にかかる税金は自治体(市町村)に払う地方税です。

税金のタイプ 税金 説明
自治体(市町村)に払う「家賃」 固定資産税 毎年1月1日に不動産を所有している人にかかる。固定資産税評価額の1.4%であることが多い。
都市計画税 毎年1月1日に不動産を「市街化区域」に所有している人にかかる。固定資産税評価額の0.3%であることが多い。

マイホームの立地には気を使いますよね。通勤のために駅近で、とか、買い物に便利なところとか、近くに病院はあるか、とか考えると思います。そういう周囲の環境を整えているのは地方公共団体(市町村)なんですよね。

なので、マイホームを持っているということは、その周辺環境のメリットを享受しているということなので、それに応じた税金を徴収されるということです。いわば自治体に払う「家賃」のような性格の税金です。

毎年1月1日に所有する人に課税される税金

固定資産税、都市計画税は毎年の1月1日に土地や家屋を所有している人にかかります。なので例えば、1月2日に購入すれば、1月1日に所有していた売主さんが課税されて税金を払うので、その年は購入者には課税されません。

なので、売買契約を結ぶときに固定資産税を日割り計算して、所有していた日数分だけ払うように調整することになるのが一般的です。例えば先ほどの例だと購入者は売主が払った固定資産税のうち364/365を売買代金に上乗せして払うんですね。

マンションの固定資産税は基本的に上の階が割安、タワーマンションは2018年完成から下の階が割安になる

固定資産税はその評価額×税率となっていますので、評価額が高いと固定資産税も高くなる仕組みになっています。

◆土地の価値は路線価という、その敷地が面している道路のレベルと面積で決まります。
◆建物の価値はその建物の建築費用によって決まります。

なので、立地が良いということは固定資産税が高いということです。さらに市街化地区なら都市計画税もかかりますから、なおさらです。こういう点から特に固定資産税が高くなるマイホームは何といっても駅近のマンションです。

マンションは区分所有ですから、まず建物全体の固定資産税と都市計画税が計算されて、それを各区分所有者に按分する方法で課税されるんですが、按分基準は床面積の割合となっています。ですから、下の部屋も上の部屋も床面積が同じなら同額の固定資産税になるんですよ。

ということは、マンションならば上の階の方が固定資産税は割安になっているということですね!

不公平な感じがしますよね?そこで2018年から高さ60メートルを超えるタワーマンションについては、階層によって固定資産税の課税率が変わるように改正されることとなりました。上の階層は高い税率、下の階層は低い税率となりますので、例えば1階と40階では面積が同じなら従来は固定資産税は同じだったのが約10%ほど違ってくることになります。

2018年1月1日以降に完成するタワーマンションはこの改正後の税率が適用されますので、階数による不公平は無くなっています。ただしこれ以前に完成したタワーマンションの固定資産税については今後も床面積での按分となりますので、上の階層が割安なままという点に注意が必要ですね。

そして、タワーマンション以外のマンションについては、今のところはこの改正の範囲外ですから2018年1月1日以降の完成でも床面積での按分が継続されます。固定資産税は上の階層が割安となります。

まとめ

いかがでしょうか。2018年以降の改正税法を前提に書きました。税法は毎年改正されていきますが、一般企業や個人がインターネットで公開している情報には古い情報が残ったままになっていることもあるので注意が必要です。

不動産会社の営業マンや銀行の融資担当者は一般的な知識はありますが、けして税法の専門家ではありませんから100%の信頼を置いてはいけません。それが間違っていても彼らは一切責任を負いませんよ。

ソースの確かな最新の情報から判断しましょう。

税に関する問い合わせ窓口

税金の種別 税金 正しい情報
国税 消費税
印紙税
登録免許税
国税庁のホームページや税に関する質問窓口
地方税 固定資産税
都市計画税
各自治体のホームページや相談窓口

税務署では匿名で電話での質問に答えてもらえますし、地方税についても大抵の自治体で電話での質問を受け付けています。「納税」に関して言えば、我々は彼らのお客様です。気おくれすることなく、納得するまで堂々と聞けばいいのです。質問するのに事前に必要な知識はこのエントリーに書いてあることで十分すぎるほどです。

聞くは一時の恥聞かぬは一生の「損」となるのが、家に関する税金なのです。

文:千日太郎

住宅ローンの選び方【中級編】by 千日太郎
第1回:自分にとっての住宅ローンとは何か?をあなたは知らない
第2回:変動金利とは何か?をあなたは知らない
第3回:固定金利とは何か?をあなたは知らない
第4回:「当初固定金利」とは何か?をあなたは知らない
第5回(前編):固定金利と変動金利のミックスローンとは何か?をあなたは知らない
第5回(後編):一定期間固定金利のミックスローンとは何か?をあなたは知らない

【千日太郎シリーズ】
・ボーナス払い ダメ、絶対 by 千日太郎
・今の低金利時代に定期預金なんて勿体ない?ならば住宅ローンを繰上返済しよう by 千日太郎

千日太郎(ブロガー)
関西地方在住のブロガー。昭和47年生まれの男性という以外は、詳細を明らかにしていない。自身もリーマンショックの年の2008年に新築マンションを購入し、住宅ローンを借りている。
インターネット上には家の購入や住宅ローンを選ぶときに役立つまともなサイトが少なすぎるという思いから「千日のブログ 家と住宅ローンのはてな?に答える」及び「千日の住宅ローン無料相談ドットコム」を運営しており、一般の人からの住宅ローンや不動産購入についての相談に無料で答え、個人を特定できない形でその質問と回答を公開している。

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