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2017/06/12

変動金利とは何か? by 千日太郎|住宅ローンの選び方vol.2

千日太郎

住宅ローンに関するブロガーとして著名な千日太郎さん。過去にお話しいただいた「ボーナス払い ダメ、絶対」「今の低金利時代に定期預金なんて勿体ない?ならば住宅ローンを繰上返済しよう」が大変好評だったため、今回はシリーズで住宅ローンの選び方について語っていただきます。自身がマイホームを購入した経験と、ブログで受け付ける住宅ローン相談に答えることによって蓄積される知識を元に編み出された「千日メソッド」を大公開。(いえーる すみかる編集部)

千日の住宅ローンの選び方シリーズ、今回は全5回シリーズの2回目です。
住宅ローンの変動金利についてお話しようと思います。

第1回:自分にとっての住宅ローンとは何か?をあなたは知らない
第2回:変動金利とは何か?をあなたは知らない
第3回:固定金利とは何か?をあなたは知らない
第4回:「当初固定金利」とは何か?をあなたは知らない
第5回(前編):固定金利と変動金利のミックスローンとは何か?をあなたは知らない
第5回(後編):一定期間固定金利のミックスローンとは何か?をあなたは知らない

賭けてもいいですけど、不動産屋がまず一番に我々に見せる住宅ローンのシミュレーションは変動金利で組んだものです。新築マンションの広告チラシなどでは『月〇万円代で73平米3LDK』とアピールしてます。

今の家賃より安い支払いで新築マンションが手に入る!

これほど強烈に魅力的な広告はありませんよね。千日も思わず2度見することしばしばです。

変動金利は、短期プライムレート(※)によって銀行が金利を上げたり下げたりする金利タイプですよね。数ある住宅ローンの金利タイプの中でも金利が安いので、初めて住宅ローンを組もうという人が必ず一度は検討する金利タイプです。

※短期プライムレート
金融機関が最優良の企業に対し融資する1年以内の短期貸し出しの最優遇金利。

今後金利が上がる可能性があるので怖いな、と思って固定金利を調べる。と、固定金利は高いな、と思うわけですよね。それで変動か固定かでずっと心が揺れている。そんな人は是非読んでみてください。

今回は金利動向に左右されない変動金利の選び方と返し方についてお話しようと思います。

変動金利なのに金利動向に左右されない方法があるのか?と思われるかもしれません

あるんです。

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1.金利の上昇リスクは怖くない

やっぱり元本が数千万という未知の領域ですから、みんな金利の上昇リスクを過大評価する傾向があるんです。実はみんなが思うほど怖くは無いのですよ。

かつて千日が住宅ローンを組もうとしていた時、変動金利は金利上昇リスクがあるから怖いと思っていました。そしてある銀行に相談に行った時に専属のFPにその不安をぶつけてみたんです。

千日『…でも、変動金利は上がるかもしれないでしょ?』

FP『そうですね~でもたぶん上がらないですよ』

千日(ポカン顔)

いやはや、ですね。そこそこいい歳のFPさんだったんですけどね。銀行の専属FPでもこんな認識の人が居るんです。

これからお話するのは、金利の予測ではありません。住宅ローンの千日メソッドでは金利を予測しません。当たる保証が無いからです。当たるも八卦当たらぬも八卦の予測に人生の重要な選択を委ねるほど愚かなことは無いと思っています。

(1)変動金利の5年ルールと125%ルールで『固定』される支払額

まずは通り一遍の話しですけど、5年ルールと125%ルールについてお話しておかねばなりません。

5年ルールとは、金利が上昇しても5年間は直前の元利均等返済額を維持するというものです。つまり、急に金利が上がったからといって毎月の支払いが急に増えるわけでは無いんですよね。

そして125%ルールとは、金利が上昇してから5年経過して毎月の元利均等返済額を増やす時には、直前の125%までを上限にするというものです。つまり大きく金利が上がっても毎月の支払いは125%までしか上がらないということです。この125%はまた5年間は維持されます。

ですから、元本が多い当初の10年間の元利均等返済額については、最大でも最初の125%までしか上がることは無いのです。

とは言っても、金利が上がって返済額が変わらないと元本の減りが遅くなりますよね?でも、大丈夫なんです。

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