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住宅ローン借り換えのベストなタイミングとは? 金利が底の時だけとは限りません by 千日太郎

千日太郎

住宅ローンに関するブロガーとして著名な千日太郎さん。過去にお話しいただいた「ボーナス払い ダメ、絶対」「今の低金利時代に定期預金なんて勿体ない?ならば住宅ローンを繰上返済しよう」などが大変好評でしたが、今回は住宅ローン借り換えのベストタイミングについて教えていただきました。「そんなの金利が底値の時でしょ!」と思った方、ぜひ本記事を読んでみてください。(いえーる すみかる編集部)

2016年のマイナス金利政策で住宅ローンの金利が最低金利を記録しましたが、今年になってからまた上がってきましたね。

『今後金利はどうなるのかしら?』
『また去年みたいに下がってほしいな…』

そう思って借り換えをためらっている人も多いと思います。なんで借り換えるか?というと毎月の返済を下げるためですよね。住宅ローンの借り換えは、自分が借りた時よりも金利が下がり、借り換え費用を払ったとしてもトータルの支払いが安くなる=借り換えメリットがあるときに行います。

このタイミングを間違うと、安い金利に借り換えて借り換えメリットがあるのに毎月の返済が逆に増えてしまう人も居るんですヨ。

そんなバカな(笑)

と思った人はこの先を読む価値があると思います。

今の住宅ローンの残期間に注意!借り換えの期間は年単位で切り捨てになる

住宅ローンの借り換えのルールであまり知られていないのが、今の住宅ローンの残期間以下の期間でしか借り換えが出来ないということです。例えば今の住宅ローンの残期間が10年11カ月だった場合、借り換えローンの期間は11カ月が切り捨てになって10年となります。

つまり、残り131回払いだったのが、120回払いになるわけです。分割の回数が減ってしまった分だけ、毎月の元本返済額が増えますよね。利息の減少よりも元本返済額の増加の方が大きくなってしまうことがあるのです。実際に見てみましょうか。

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住宅ローンの期間が短縮されるケース

以下の前提条件として借り換えを行ったシミュレーションをしました。現在の住宅ローンの残期間が13年11カ月だった場合は、1年未満が切り捨てになりますので、借り換えの住宅ローンの期間は13年に短縮されてしまいます。

《現在の住宅ローン》
借入残高:1500万円
残期間:13年11カ月
金利:1.0%

《借り換えの住宅ローン》
借り換え費用:50万7千200円を現金で払う
借換元本:1500万円
借入期間:1年未満は切り捨てで13年
金利:0.44%

(単位:円)

  現在1.0%
13年11カ月
借換0.44%
13年
差額
毎月返済 96,253 98,948 -2,695
総返済額 16,170,362 15,534,751 635,612
借換費用 0 507,200 -507,200
合計 16,170,362 16,041,951 128,412

50万円ほどの借換費用を払ったとしても、支払いの合計では12万8千412円安くなりますので、借り換えメリットがあるということになるのですが、毎月の返済では現在の住宅ローンの方が2千695円安いですよね。

つまり、借り換えたことで、トータルの費用が少なくなるとしても毎月の支払いは高くなってしまうわけです。これが残りジャスト14年で借り換えたとしたら?ほかの条件は全く同じで比べてみましょう。

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