住宅ローンの審査には事前審査と本審査があります。事前審査は購入したい物件を選び、借入金額が決まった段階で受けることができます。この結果で、融資が受けられるかどうかのおおよその可能性を判断することができます。金融機関が融資するかどうかの最終判断をするのが本審査です。本審査は物件の売買契約を締結した後に受けます。（売買契約締結前でも審査を受けてくれる金融機関もあります。）
事前審査が通れば通常は本審査も通りますが、まれに否認されることもあるので安心はできません。住宅ローンの本審査とはどんなものなのか、事前審査とはどう違うのか確認してみましょう。
本審査の流れ？
住宅ローンの本審査の、申込から承認までの流れは以下の通りです。
- 申込書記入
- 必要書類の提出
- 審査
- 審査結果連絡
事前審査と本審査の大きな違いは以下の通りです。
| 事前審査 | 本審査 | |
|---|---|---|
| 審査をする人 | 金融機関 | 保証会社 |
| 担保評価 | 審査しない | 審査する |
| 健康状態 | 審査しない | 審査する（団信） |
本審査は審査項目等が増えるため。事前審査より日数がかかります。事前審査が1～2営業日で結果が出るのに比べ、本審査は7営業から10営業日かかることが多いようです。もちろん、書類の不備などがあると審査日数はさらに長くかかってしまうので、余裕をもったスケジュールで審査を申し込みましょう。
保証会社の審査はどんなもの？
事前審査は金融機関がしますが、本審査は保証会社がします。
保証会社は、借主が万が一住宅ローンを返済できなくなった場合に代わりに返済をしなければないため借主に返済能力があるか厳しくチェックします。
審査項目
事前審査は金融機関が返済能力の有無を中心に審査しますが、本審査は貸し倒れリスクを負う保証会社が、返済能力だけでなく担保物件の価値や団信の加入が可能な健康状態であるかなど、返済ができなかった場合も想定した調査を行います。
・必要書類について
上記の審査項目をチェックするために本審査申込時の必要書類は事前審査より多くなります。
事前審査では申込書に記載された内容を正しいものとして金融機関が機械的に審査をします。しかし本審査は、申込書に対して記載されている内容が正しいかどうかを色々な提出書類を元にチェックされます。必要書類が多いのはそのためです。
例えば申込書に書いてある年収を本当にもらっているのか気になった場合は、源泉徴収票を確認します。源泉徴収票以外にも給料があるかもしれないため公的なエビデンスとして課税証明書という書類を提出してもらいます。源泉徴収票の額、課税証明書の額、申込書の額、これらが一致しているかどうか確認する作業をしているのです。
担保評価をする
本審査では担保評価を実施します。担保評価とは、いざというときに物件を売却して貸した資金の回収ができるかどうかを判断するものです。
住宅ローンの借入限度金額はこの担保評価額に左右されることもあります。
住宅ローンの借入金額は、通常、担保評価額までと決まっている金融機関が多いためです。
新築物件であれば購入価額の100%の担保評価がでることがほとんどですが、中古物件の担保評価額は借入希望額まで届かないこともあります。評価がでにくい物件は接道状況や土地の権利状況などに問題があり、売却が難しい物件であると考えられてしまうときです。
健康状態をチェックされる
本審査では団信に加入できるかどうかも審査項目に含まれます。
万が一のことがあった際に、保険で住宅ローンを完済できるかどうかも保証会社にとっては大事なポイントだからです。
申込時に医師の診断書は必要ありませんが、告知書に記入した内容を保険会社で審査し、必要だと判断された場合は提出が求められます。
ちなみに、団信に加入するために告知書に持病を記載しなければいいのではと考える人もいるのですが、嘘を書いても保険会社の審査でばれてしまいます。もしばれなかったとしても告知書に記入しなかった持病で亡くなった場合は、保険が適用されません。万が一のことがあった場合、家族の大きな負担となって住宅ローンが残ってしまいますので絶対にやめましょう。
審査のポイント！
審査担当者がチェックしているのは、決められた基準を満たしているかと、申込内容に不審な点がないかどうかです。
まず、年齢や返済負担率等の形式的な内容が基準を満たしているかどうかをチェックします。
次に申込内容に不審な点がないかを見ていきます。ここでは、申込の背景、なぜ家がほしいと考えているのか、どうしてこの場所なのかといったことも確認されます。
例えば家族が4人もいる申込人が1DKの家を購入しようとしていた場合、本当にこの家族が住む家なのか、自分で住むと言って住宅ローンを借入した後、投資用として賃貸に出すのではないかという疑いが出てきます。住宅ローンは金利が安く、投資用のローンは金利が高いため、住宅ローンと偽って借入をしようとする人がいないとも限らないのです。このように内容を精査し、気になる点を申込人に確認していきます。気になる点がない申込人はスムーズに審査が進みますし、気になる点だらけの申込人は審査に時間がかかります。
こうして確認した内容と形式的な確認内容を総合的にみて審査結果が出ます。
まとめ
このように事前審査と本審査では審査項目や審査基準に違いがあるため、事前審査に通っていても本審査で落ちてしまう場合があるのです。
住宅ローンの審査は見えない部分が多く、不安に思うことが多いかもしれませんが、金融機関がどのような項目をチェックしているか知ることによって対策ができます。きちんと準備して審査を受けて希望の住宅ローンを借りられるようにしましょう！
文：山下サラ
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