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不動産広告用語を知れば物件選びが上手になる!不動産用語徹底解説

家の間取りと赤い屋根の家

不動産広告に書いてある説明、なんとなく読んでいませんか?

マンションや土地など不動産の広告を見ていると、間取り図の下などに小さな文字で説明が書いてありますよね。
この説明、なんとなくは分かるけれど、正確な意味は分からないという方が多いのではないでしょうか?

大体のことは分かっているから大丈夫とお思いかもしれませんが、実は小さな文字の説明部分に重要な内容が書いてあることが多いのです。知らないまま契約して購入すると、あとになって後悔してしまうことにもなりかねません。

ここでは不動産購入の際に知っておきたい用語について、詳しく説明していきます。

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マンションに関する用語

まずはじめに、マンション購入の際によく使われる用語について説明しましょう。

青空にそびえ立つマンション

マンションに関する用語、どのくらい知っていますか?

専有面積

入居者が完全に所有物として扱うことができる専有部分の面積のこと。玄関ポーチやバルコニー、ベランダの面積は含まれません。
ロフトは、定められた制限内のものであれば、専有面積に含まれません。

敷地面積

建物が建っている、またはこれから建物を建てる土地の面積のこと。登記簿に記載されている『登記簿面積』と実際に測った『実測面積』の2種類があります。
『登記簿面積』は明治時代に作られた古いデータがベースとなっているので、不正確なこともあります。売買取引の際には土地家屋調査士などの専門家に依頼し、正確な実測を行うと安心できます。

管理費

エレベーターの点検や共有部分の清掃、共有部分の水道光熱費など日常的な業務に使われます。
年間に必要な額を12ヶ月で割った額が管理費として徴収され、専有面積が広いほど負担額が増えるケースもあります。

修繕積立金

大規模修繕中の足場を組まれたマンション

マンションの修繕は大規模になることも多いので、居住者で費用を積み立てておきます。

外壁の補修や塗り替え、屋上の防水工事、大規模修繕工事など建物を長期的に管理維持するために使われます。新築マンションの場合、入居後に段階的に金額が上がっていくことがあります。

壁芯・壁芯面積

壁芯とは壁の厚みの真ん中のことです。壁芯面積とは壁芯で囲まれた面積のことを指します。
つまり壁芯面積と記載がある場合、壁の厚みの分が床面積に加えられるため、実際に住居として使用できる面積よりも少し広い面積が記載されていることになります。

新築マンションのパンフレットは壁芯面積での記載が多く、実際の住居スペースは若干狭くなります。大型家具などを事前に購入する場合には注意が必要です。

管理方式

マンション管理が誰によるものかを指し、大きく『管理者管理方式』と『自主管理方式』の2種類に分けられます。

『管理者管理方式』は管理費の徴収や清掃など、マンション管理に関することをマンションの管理組合以外の第三者が行うものです。
管理の質が安定し居住者の負担も減りますが、費用は高くなる傾向にあります。

『自主管理方式』ではマンションの居住者がすべての管理を行います。
管理費がおさえられる、居住者同士の交流が図れるなどメリットもありますが、労力や時間の負担が大きいので最近では『管理者管理方式』が採用される場合が多くなっています。

戸建・土地に関する用語

次に、戸建や土地を購入する際によく使われる用語について説明しましょう。

青空の下の戸建

土地や建売住宅を購入する際も用語を知っていると、その物件について理解しやすくなります。

建物面積

建物の各階の床面積を合計した面積のことで、延床面積とも呼ばれます。ほとんどの場合が壁芯面積で計測され、バルコニーやベランダは含みません。
玄関ポーチやひさしなどは奥行きが2メートルを超える場合には含まれます。

土地面積

土地を真上から見下ろした状況で測った面積のことで、敷地面積とも呼ばれます。
水平投影面積ともいわれ傾斜やでこぼこ面は考慮に入れずに計測されるため、実際に利用できる平らな面積とは値が変わります。
傾斜やでこぼこが多い場合には、土地の整地や造成が必要です。

私道負担

購入した土地の一部に私道が含まれている場合、その私道敷地部分のことを指します。
私道面積は敷地面積には含まれないため、土地利用の際に制約が出てしまいます。
不動産広告では、私道負担がある場合は『私道含む』などと明記することが義務付けられているので、注意して見ておきましょう。

建ぺい率

建築途中の戸建の家

どんな大きさの建物でも建てられるわけではないんです

土地面積(敷地面積)に対する建築面積の割合を示します。
土地面積に対して何割を使えるかを定めたもので、広さ130平方メートルの土地で建ぺい率が50%なら、65平方メートルの建物を建てられることになります。建ぺい率が大きいほど、土地に対して大きな建物を建てることができます。

容積率

その土地に建てられる建物の延床面積を定めたものです。
広さ130平方メートルの土地で容積率が100%の場合、建築できる建物の延床面積面積は130平方メートルまでということになります。

建ぺい率と容積率をみると、その土地にはどのような建物が建てられるかが、だいたい分かるようになります。一般的に建ぺい率50%で容積率100%の戸建てが多い傾向にあります。

土地状況

その土地がどのような状況で引き渡されるのかを表します。

  • 未造成:必要な造成工事をした上で引き渡し
  • 古家あり:古家や廃屋などが存在する状態で引き渡し
  • 古家あり更地渡し:古家や廃屋などを取り壊した上で引き渡し
  • 更地:更地の状態で引き渡し

土地の権利形態

不動産売買契約書と印鑑、ボールペン

不動産用語を知っていると、重要な契約書の内容も理解しやすくなります。

その土地をどのような権利を持って利用できるかということです。大きく分けて、所有権と借地権の2種類に分けられます。

・所有権

所有した土地を自由に貸したり売ったり、家を建てたりできる権利。固定資産税や都市計画税を支払う義務が発生します。

・借地権

土地の所有者から土地を借りることで発生する権利。税金等の支払いは不要ですが、所有者に地代を支払う必要があります。

建築条件付き土地

一定期間の間に、指定された建設業者で家を建てなければならない条件のことです。
家の内容は購入者の意見も反映されますが、だいたいは事前に決まっています。売り主は家の建設で利益を得られるため、土地が割安になっていることが多いです。

都市計画

都会の工事現場

実は道路ができる予定の土地の場合も

街づくりのための法律『都市計画法』に沿って、ここは住宅街、ビジネス街などと決められた、まちづくりの基本計画のことです。

都市計画道路の予定地が売りに出されていれば購入できますが、計画が事業化した場合、立ち退きを求められます。
その場合は行政が買い取ったり、代替地を用意したりといった対応が一般的です。都市計画道路の予定地に購入予定の土地がある場合には、自治体などに相談するとよいでしょう。

セットバック

建築基準法では、幅4メートル以上の道路に土地が2メートル以上接していなければ、その土地に建物を建てることはできません。
そのため、土地に接する道路幅が4メートルに満たない場合、道路の中心部から2メートル下げて建物を建築することをセットバックといいます。

セットバックした部分は道路とみなされ、その部分に建物や門、塀などを建てることはできません。セットバック部分はほとんどの場合、道路を管理する行政への無償譲渡または無償使用承諾といった処理がなされます。

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