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フラット35とは?他の住宅ローンとの違いとメリット・デメリット

- 住宅ローン博士 -

iYell株式会社 代表取締役社長兼CEO

当社の代表取締役兼CEOであり、日本一住宅ローンに詳しいと自負する「住宅ローン博士」。
2007年に新卒で、住宅ローンを専門に取り扱うSBIグループのモーゲージバンク(現 ARUHI)に入社し、最年少で役員に就任。
2016年に独立し、金融機関や不動産会社向けのコンサルティングやセミナーなどを多数開催。


日本で最も利用者が多い住宅ローンとして知られているフラット35。今回はフラット35とはどのようなローンか、他の住宅ローンとの違いやメリットデメリットなどを初心者でも簡単にわかるように、いえーる すみかる編集部の大学生インターンが日本一住宅ローンに詳しいと自負する住宅ローン博士「窪田光洋」に聞きました。

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フラット35とは簡単にいうと

インターン
松坂
まず、フラット35とはどのようなものなんですか?

住宅ローン博士
窪田
フラット35とは簡単に説明すると、借入後に金利が変わらない住宅ローンです。

インターン
松坂
いわゆる固定金利のことですか?

住宅ローン博士
窪田
その通りです。フラット35は全期間固定金利型の住宅ローンなんです。

フラット35と金融機関の住宅ローンの違いとは

インターン
松坂
フラット35以外にも住宅ローンはあるんですよね。なにが違うんですか?

住宅ローン博士
窪田
そうですね。住宅ローンは、たくさんありますが大きく分けて2つの種類に分けることができます。1つは今回ご紹介するフラット35、もう1つは銀行など民間の金融機関が提供する住宅ローンです。

インターン
松坂
なるほど。そういえば、フラット35ってどこで取り扱っているんですか?

住宅ローン博士
窪田
良い質問ですね。
フラット35も民間の金融機関が提供する住宅ローンも、同じ銀行等の金融機関で取り扱っています。

もう少し詳しく説明するとフラット35は、国が国民の住宅購入を促進する目的で設立した住宅金融支援機構と各金融機関が共同で提供している住宅ローンです。

フラット35のメリット

1.明確な返済プランが立てられる

フラット35の特徴は、借入時から完済するまで金利が変わらない点です。
そのため、最終返済までの毎月の返済額が正確に把握できます。

2.保証料・一部手数料がかからない

2つめのメリットは、保証料や一部の手数料がかからないことです。
借入時の融資事務手数料は発生しますが、繰上返済手数料や借入時の保証金がかかりません。それに対して民間の住宅ローンは、借入時に高額な保証料が発生する場合が多くあります。

3.自営業でも利用しやすい

3つめのメリットとして、自営業(個人事業主)の方でも利用しやすい住宅ローンとして知られています。前年の所得と借入額のバランスを審査基準としており、現在の経済状況は民間の金融機関よりも重視されません。

個人事業主のフラット35利用についてさらに詳しく知りたい方は、こちらをご覧ください。

個人事業主の住宅ローン

住宅ローンは個人事業主(自営業・フリーランス)でも審査に通る。確定申告前に要チェック


フラット35のデメリット

1.金利低下の恩恵を受けられない

フラット35は全期間固定金利型の住宅ローンです。
そのため、一般の銀行が提供する変動金利型住宅ローンの金利が低下しても、その恩恵を受けることができません。

2.繰上返済は10万円から

フラット35のメリットとして繰上返済をする際に手数料が発生しないとご紹介しましたが、繰上返済額に制限があります。多くの住宅ローンが1円から繰上返済が可能ですが、フラット35の場合は10万円に満たない繰上返済はできません。

フラット35がオススメなのはどんな人?

インターン
松坂
フラット35にはメリットもデメリットもあるんですね。では、フラット35はどんな人にオススメなんですか?

金利変動のリスクに抵抗がある人

住宅ローン博士
窪田
結果的に金利が高くなってしまう場合もありますが、やはり、フラット35は返済額が一定であることを理由に利用する方も多くいます。金利変動のリスクにとらわれたくないという、安定志向の方にはオススメです。

省エネルギー性や耐震性に優れた住宅を購入する人

住宅ローン博士
窪田
実はフラット35の中でもいくつかプランがあるんです。

もし、省エネルギー性や耐震性、バリアフリー性に優れた住宅を購入する際には、フラット35SAというプランを利用できます。
通常のフラット35よりも、当初10年間は金利が0.25%引き下げられ、毎月の返済額も安くなります。またフラット35SBというプランもあり、SAプランより性能等級は下がる住宅ですが、所定の基準を満たすと当初5年間は金利が0.25%引き下げられます。

住宅性能が高い住宅を購入される予定の方は、検討されてみてはいかがでしょうか。

フラット35の条件や審査は厳しいのか

住宅ローン博士
窪田
民間の住宅ローンと比べると、フラット35の審査は比較的通りやすいんですよ。

インターン
松坂
たしかに「民間の住宅ローンの審査には落ちたけど、フラット35の審査には通った」という話を聞いたことがあります。フラット35のほうが審査基準が優しいのですか?

住宅ローン博士
窪田
そうですね。民間の住宅ローンの審査は毎月の収入状況から判断されますが、フラット35の審査の場合は年収を基準にして判断されます。そのため、自営業など毎月の収入が不安定な方でも、審査に通りやすくなっています。

借り換えでもフラット35は利用できるのか

これまでフラット35のメリット・デメリットなどをご紹介してきましたが、既に他の住宅ローンを借りている方でも、借り換えでフラット35を利用することができます。

意外かもしれませんが、フラット35からフラット35への借り換えも可能です。
一見、意味がないことのように感じる方もいらっしゃると思いますが、金利の低下などの恩恵により、フラット35間の借り換えによって、総返済額が下がり、お得になることもあります。

また平成29年10月に住宅金融支援機構の団信制度の変更がありました。より保障制度が充実した保険となっています。
借り換えすることでこの新しい団信に加入し直すことが可能です。

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