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2016/12/18

管理費や修繕積立金の相場は?値上がりリスクも考慮した物件の検討を

管理費・修繕積立金

マンションを購入する際に、必ず考えておかなければならないのが「管理費」と「修繕積立金」です。
なんとなく見過ごしてしまいがちですが、住宅ローンの支払いとは別に支払わなければいけないため、しっかり理解して検討する必要があります。
ここでは、このふたつの正体について詳しく解説します。

快適な生活と資産価値を守る「管理費」

快適な暮らしを送りながら、しかも不動産としての資産価値を保つためには、管理組合が日々の掃除や点検をはじめとするさまざまな業務を行う必要があります。
そして、こうした仕事には当然のことながら費用がかかります。
そのために各住民が支払うのが管理費です。

住民から集められた管理費は、具体的には以下のようなことに使われています。

管理委託費

管理会社へ委託する事務管理業務、管理員業務、清掃業務、設備管理業務、非常通報業務などの費用。

共用火災保険料

共用部分などの火災保険やその他損害保険の費用

共用水道光熱費

共用部分などの水道、電気、ガスなどの費用。

小修理消耗品費

共用部分などの小修理、電球などの取り替え費用。

植裁管理

共用部分などの植裁の剪定。施肥などの費用。

その他

管理費などの口座振替費用。管理組合の運営費。予備費。その他にも、浄化槽や機械式駐車場があればその維持費用など。

「共用部分」という言葉が多く出てくることからもわかる通り、専有部分ではなく、ほかの居住者との共有部分を中心にして管理することで、全体の資産価値を維持しているのだと考えてください。

国交省の調査に従えば、管理費の全国平均の相場は、145円/㎡です。
たとえば70㎡の床面積のマンションの場合だと、70×145=10,150円が平均的な管理費ということになります。

万が一の時の安心に欠かせない「修繕積立金」

修繕積立金とは、まさに読んで字のごとく、分譲マンションなどの建物を修繕するための費用を積み立てていくということです。
例えば、鉄筋コンクリートの建造物は改修や補修にかなりの時間とお金がかかります。
何か問題が起こったときに、その都度全戸から集金していたのでは、あまりにも効率が悪く、作業が前に進みません。
そこで、修繕積立金という名目で、ふだんから少しずつお金を積み立てておくというわけです。

「修繕」の対象となる部分は、マンションの廊下・建物の躯体部分・共用の部分などの専有部分以外です。
こういった共用部分などを定期的に修繕する事で、マンションの資産価値が一定に保たれ、建物の寿命を延ばすことに大きな役割を担っているのです。

集められた積立金をどのように管理して、いつ使うかは、マンションの所有者全員の「管理総会」などで話し合われて決定していきます。
あくまでも「みんなのお金」という発想なのです。

また、修繕積立金は、原則として大体10年前後ぐらいで「大規模修繕工事」に使われることが多いということも知っておいたほうがいいでしょう。
新築当初から計画的に「長期修繕計画」を決定して修繕積立金を集金しているしっかりとしたケースもありますので、購入を検討する際の参考にしてください。

実は怖い、修繕積立金の値上がりリスク

なお、現在販売されているマンションの多くは長期修繕計画のないものも多くあります。
すると、大規模修繕が必要になる時期に必要な額と積立金の額に差額が出てくるわけですが、差額はどうなるのでしょうか。

例えば、以下のようなケースがあります。
· 新築時は「5,000円〜9,000円」の設定で割安感をアピールする。
· その後は何の計画も無く、当初の額の「修繕積立金」を貯金しつづける。
· 約10年後、管理会社などから「大規模修繕」の話が持ち上がる。
· その時になって初めて、費用不足(積立金の不足)が明らかになる。
· やむをえず、金融機関などから不足額の借入を行う。
· その返済のため、その後は修繕積立金を約10,000円以上値上げする。

これは特別なケースではなく、多くのマンションで見られることなのです。

中古マンションを購入する際に、最初の大規模修繕が予定されているマンションは、その時の修繕積立金が安い事だけで飛びつくと、家計負担のリスクを背負うことになります。
急に値上がりした修繕積立金が家計に大きくのしかかってくることがあるのです。
修繕積立金というのは、思わぬ形で生活に影響を及ぼしてくることもあるので、最初からしっかりと確認しておきましょう。

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