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専門家が答える!住宅ローンの頭金はいくら必要なのか?

- 住宅ローン博士 -

iYell株式会社 代表取締役社長兼CEO

当社の代表取締役兼CEOであり、日本一住宅ローンに詳しいと自負する「住宅ローン博士」。
2007年に新卒で、住宅ローンを専門に取り扱うSBIグループのモーゲージバンク(現 ARUHI)に入社し、最年少で役員に就任。
2016年に独立し、金融機関や不動産会社向けのコンサルティングやセミナーなどを多数開催。

住宅ローンの頭金

マイホームの購入を検討していると頭金という言葉をよく耳にしますよね。頭金は事前に準備する必要がある資金ということは何となく分かっているけれど、いつまでにどれくらい用意しておくべきなのかよくわからない方も多いようです。

そこで今回は住宅ローンを組む際に「いったいどれぐらい頭金を用意するべきなのか?」と悩んでしまう方の声を代弁して、いえーる すみかる編集部の大学生インターンが、当社の代表取締役社長兼CEOであり日本一住宅ローンに詳しいと自他ともに認める住宅ローン博士「窪田光洋」に聞いてきました。

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住宅ローンの頭金は目安としていくら必要なのか?

インターン:松坂
先週、サークルのOGの先輩に付き添って、新築マンションのモデルルームと中古マンションの内覧に行ってきたんですよ!

やっぱり、テンションが上がって私も欲しくなっちゃいますよね!

住宅ローン博士:窪田
マイホームはいいですよ。私の友人も今年、中古マンションを購入しましたが満足しています。
インターン:松坂
窪田さん。ちなみに、ご友人には住宅ローンの頭金はいったいいくら用意するようにアドバイスしたのですか?

色々調べると、2割の頭金が必要とか、低金利だから0円でもいいという情報があります。先輩がどう考えればいいのか迷ってしまっていて。

住宅ローン博士:窪田
悩みますよね。住宅ローンの頭金は、世帯収入・年齢・住まいへの考え方によって変わってきます。詳しくはこれからお話していきますが、多くの人は住宅ローンの頭金は、1割を目安にすればいいと思います。
インターン:松坂
そうなんですね!詳しく教えてください!

住宅ローンの頭金をみんなどれぐらい用意してる?

住宅ローンの頭金をどれぐらいみんな用意しているか知っていますか?

2015年度のフラット35利用者データによると、物件の平均購入価額3,319万円のうち、頭金は409万円。これは購入価額の12.3%ということです。1割程度を用意する人が多いようですね。

インターン:松坂
想像していた頭金の金額に近いですね。

ちなみにフラット35とは民間の金融機関と住宅金融支援機構が提携してつくった住宅ローンの一つで、返済終了までの金利が長期に渡って一定であることが特徴です。

フラット35の審査基準

フラット35申込前に必読!フラット35の審査基準を大解剖

頭金を多く用意するメリットとは

窪田さん、データから頭金は1割程度をみなさん用意していることがわかりました。では、もし1割以上用意できる場合はどうするべきですか?

住宅ローン博士:窪田
用意するのがいい場合もありますし、そうでない場合もあります。頭金を多く用意するメリットをみていきましょう。

1. 毎月の返済額や総支払額を減らすことができる

あたりまえですが頭金を多くするメリットは、住宅ローンの借入額が少なくなり、毎月の返済額と総支払額を少なくなることです。

例えば、下記の条件で実際にどれぐらい違うのかをみていきましょう。

【条件】
・マンション価格:5,500万円
・金利:1.2%
・借入期間:35年

●頭金0円
・住宅ローン額:5,500万円
・毎月返済額:160,436円
・総返済額:6,738万円

●頭金700万円
住宅ローンは4,800万円
・毎月返済額:140,017円
・総返済額:5880万円

毎月の支払額の差額は20,419円、総支払額は約158万円の差額がでます。借入金額がへることで借入にかかる諸費用も少なくて済みます。

借入額が少ないことは、金額的に大きなメリットになります。
また、頭金の分だけ借入額が減るため審査にも通りやすくなります。審査に落ちた方で、頭金を用意して再審査したらローンの承認がおりた事例などもあります。

ザク男爵

住宅ローンが年収の6倍でも返済が楽な理由と借りる上で大切なこと|ザク男爵の楽しく学べる住宅ローン講座vol.5

2. 購入できる家の選択肢が増える

頭金が多ければ、住宅ローンの借り入れ限度額以上の予算で家を選ぶことができるので、選択肢を増やすことができるのです。

住宅ローンは、無制限に借りられるわけではありません。年収や勤続年数などによって借りられる金額の上限があります。また住宅ローンの審査で希望金額の全額が借りられず、一部だけしか借りられなかった場合(減額承認といいます)にも頭金は役に立ちます。

欲しい家が4200万円だった場合、住宅ローンを全額借りられればいいのですが、借りられる金額の上限が3800万円だった場合、頭金がなければ購入する家を変えるしかありません。しかし、頭金があれば足りない分を補填して希望の家を購入することができます。

3. 住宅ローンを有利に借りられるかも

実は、頭金の比率によって住宅ローンの金利が下がる金融機関が多いのです。

各金融機関には基準となる金利があり、優遇できる条件がそろえば基準金利から何%かの金利優遇が受けられます。頭金の比率で優遇幅が増え、金利を下げられるのです。

頭金による金利優遇は0.1%~0.2%ですが、住宅ローンは返済期間が長いので、差額は大きくなります。

例えば35年元利均等で2000万円借り入れした場合、金利1.2%だと総返済額は24,502,766万円ですが、1.1%だと24,502,991万円となり差額は約40万円(397,505円)にもなります。

住宅ローンの頭金の考え方

インターン:松坂
データでは平均で頭金を1割用意。そして、頭金が多いメリットは、返済額が少ないことや、有利な条件をローンを組めることなんですね。
住宅ローン博士:窪田
その通りです。ただ頭金が多いメリットを理解していても、悩まれる方も多いです。
インターン:松坂
頭ではわかっていても、実際に実行するとなると。
住宅ローン博士:窪田
私が住宅ローンの頭金で相談される際にお話するポイントについてもまとめておきますね。

 

それは、下記の3つのポイントです。

(1)フラット35なら頭金2割以上がオススメ
(2)ライフイベントに影響がでるくらい大きな金額の頭金の額はさける
(3)毎月の返済額に無理がないならフルローンもアリ

それでは、1つずつ解説していきましょう。

フラット35ならば頭金2割以上がオススメ

なぜ、フラット35を利用するならば、頭金が2割以上をオススメするのでしょうか。それは、金利が安くなるからです。

たとえば住宅ローン専門金融機関ARUHIの場合ですが、2017年10月では約0.1%金利がお得になります。
住宅ローン金利
出典:https://www.aruhi-corp.co.jp/rate/

住宅ローン博士:窪田
フラット35ローンを検討している方は覚えておいてくださいね。

ライフイベントに影響がでない範囲で頭金を用意

たとえば子供の受験など、ライフイベントでまとまったお金が必要なタイミングがあると思います。この時に、マイナスの影響がでてまで頭金を入れる必要はないということです。

住宅ローン博士:窪田
住宅を購入するのは、より良い生活をするためです。住宅ローンで無理をして、ライフイベントに影響がでては本末転倒ですからね。
インターン:松坂
背伸びしすぎないということが大切ですね。

毎月返済額に無理がない金額ならば、フルローンも有り

住宅ローン博士:窪田
頭金0円で購入するフルローン自体は悪くありません。大切なのは、毎月の返済額が無理がないかどうか。
インターン:松坂
つまり、極端な話ですが毎月の支払額が6万円で、今後30年間はこの金額なら払えるだろう!という自信があれば問題ないということですか?
住宅ローン博士:窪田
その通りです。

たとえば毎月の手取り30万円の35歳の方が、フルローンで6万円なら大丈夫だと思いますが、これが18万円だと、さすがにリスクが高いんじゃないかと思います。

大切なのは、毎月無理なく支払いできる金額なのかどうかです。転職、結婚、など人生にはさまざまなイベントがあります。その際にも無理なく支払うことができるのかどうかということです。

住宅ローン控除の恩恵を受けるため頭金をおさえる

インターン:松坂
少し調べたのですが、10年間住宅ローン残額の1%が控除される制度ですよね?
住宅ローン博士:窪田
その通りなんです。やり方によっては、10年間の金利が実質的に0%以下になるかもしれないんです。

 

たとえばですが、

・住宅ローン残高が返済開始から10年間4,000万円を超えている
・年間の所得税と住民税で40万円以上支払っている

上記の条件を満たしていれば、年間で40万円が戻って来る可能性があります。

住宅ローン控除のメリットを最大限うけるために、年末ローン残高上限をあえて10年後まで4,000万円以上残すという選択肢です。そして、10年間は金利の低い変動金利で金利をおさえて、毎月の支払額に余裕をもたせる。

そして住宅ローン減税がおわるタイミングで繰り上げ返済を行う。
変動金利は金利が上昇するリスクはもちろんありますが、住宅ローン控除のメリットを活用するにはこちらの方法がおすすめです。

住宅ローン博士:窪田
世帯年収が高く、5000万円以上の物件を検討されている方々などは、メリットを最大限受けられる可能性が高いですね。

都内23区でマンションを検討している方々などは確認してみてください。

 

住宅ローンには諸費用がかかることを忘れないで

頭金の額を考える際に忘れてはいけないのは「諸費用」です。諸費用とは、住宅を購入するときにかかる、住宅本体以外にかかる費用のことです。具体的には、金融機関に支払う手数料や保証料、そして物件を登記する費用などのことです。

諸費用は物件価額の1割ほど必要です。仮に物件価格の1割を頭金として用意する場合、諸費用でも1割程度の現金が必要なため、手元の資金としては物件価額の2割を用意しておくと安心です。
諸費用に関しては、諸費用ローンを申し込める場合もありますので、まずは1割以上の頭金を目安に貯金していくとマイホーム購入が現実的になってくると思います。

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