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2016/12/18

住宅ローンの頭金を親に出してもらうために検討すべき3つの方法

住宅ローン頭金

住宅ローンを組むとき、親からの資金援助を受けるのは珍しいことではありません。
ただし、ポンと現金をもらってそれでおしまい、というわけにはいきません。
そこには贈与税などが派生してきます。
親からの資金援助で頭金を出してもらったのはいいけど、あとから贈与税を支払わなければいけなくなったとなっては、せっかくの援助をフル活用できません。
とてもありがたい親からの資金援助をいかにして有効活用するかは、事前に慎重に考えましょう。
親からの資金援助を「贈与」「借り入れ」「共有」の3つの方法に分けて、それぞれについて考え方と注意点を説明します。

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「贈与」には贈与税がかかることをお忘れなく

親から現金をもらうのは、税金の計算では「贈与」という扱いになります。
贈与されたお金には贈与税がかかってくるのです。

贈与税は、原則として年間110万円を超えて贈与を受けたら発生します(この年間110万円のことを、基礎控除と言います)。
1年間に贈与を受けた額で税率が変わり、以下の率によって税額が計算されるのです。

基礎控除後の課税価格 200万円以下 400万円以下 600万円以下 1,000万円以下 1,500万円以下 3,000万円以下 4,500万円以下 4,500万円超
税 率 10% 15% 20% 30% 40% 45% 50% 55%
控除額 10万円 30万円 90万円 190万円 265万円 415万円 640万円

つまり、たとえば1000万円の贈与を受けた場合は以下の計算になります。
せっかく1000万円も支援してもらったのに、177万円も税金として払わなければいけないのです。

【1000万円-110万円(基礎控除)】×30%(税率)-90万円(控除額)=177万円

※この計算は、親から贈与を受けた場合のものです。兄弟等からの贈与の場合は計算が変わってきますのでご注意ください。
※平成28年4月1日現在法令等による「特例贈与財産用 (特例税率)」による計算

ポイント1:マイホームの購入にあたっては贈与税の特例が!

さて、通常の贈与の場合は上記のようになりますが、実は住宅取得用の資金の贈与については、特例があります。
一定の条件を満たせば、以下の金額までは贈与を受けても税金が発生しないのです。

■売買契約の締結時ごとの非課税限度額
○平成28年1月1日~平成29年9月30日まで 700万円(1200万円)
○平成29年10月1日~平成30年9月30日まで 500万円(1000万円)
○平成30年10月1日~平成31年6月30日まで 300万円(800万円)
※括弧内の金額は、省エネ住宅の場合です。

ポイント2:「相続時精算課税」も1つの選択肢?

検討できる選択肢として、相続時精算課税というものがあります。
これは、贈与を受けた際に2500万円までは贈与税を支払わずに、相続時に精算することができる制度です。
通常、相続時精算課税は親が60歳以上の場合にしか使えない制度ですが、平成33年12月31日までは、住宅の購入にあたっては親が60歳未満でも適用できる特例があります。

相続時に精算しなければならないため、結局は税金を払わなければいけませんが、相続する財産によってはお得に使える場合もあるので検討してみましょう。

「借り入れ」の場合は必ず借用書を作ろう

親からお金をもらうのではなく、借りるという方法もあります。
これなら贈与ではないので、贈与税はかかりません。

ただし、親子だからといって口約束にするのではなく、必ず「借用書」を作りましょう。
なぜなら、あくまでも借り入れであることを形にして残しておかなければ、贈与と見なされることがあるからです。
そうなると、前述したように贈与税を払わなければいけなくなってしまいます。
だから、きちんと借用書を作って、「いくらを、いつまでに、どのようにして返すか」を明文化しておかなければなりません。

そして、返済もしなければなりません。
借用書通りに返済が行われていない場合も、贈与とみなされてしまうことがあります。
返済する場合は現金で手渡すのではなく、銀行振込などを利用して、間違いなく返済しているという証拠を残しておくことが大切です。

「共有」は将来的な問題にも対策を

そして最後が「共有」です。
これは、親と子供が共同で住宅を購入するという方法です。
これもやはり、きちんと正式な形にして残す必要があります。
つまり、親が支払ったお金に応じた住宅(土地や建物)の持ち分割合をきちんと登記して、住宅を親子で共有する形にするのです。
もちろん、持ち分を共有するだけなので、必ずしも親と同居する必要はありません。

このような形にして資金負担に応じた持ち分割合を登記すれば、贈与とは見なされず、当然、贈与税の問題はありません。
親の負担額がどんなに多くても、贈与税は一切かかりません。
同居する必要もないので、この方法を選ぶ人も少なくありません。

ただし、親のほうは住宅の一部を取得することになるので、親に対しても不動産取得税がかかってきます。
また、持ち分に応じた固定資産税や都市計画税などの負担が必要になります。
そういう意味では、子よりも親のほうにさまざまな問題が起こるのです。

そして、子供のほうには将来に問題が派生します。
もしも親が亡くなった場合には、親の持ち分を子供が相続することになります。
そうなると今度は相続税が発生します。
共有を検討する際は、相続税とあわせて考えましょう。

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