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2016/12/23

中古マンションを購入するなら、修繕計画と売主の修繕積立金滞納に注意!

修繕積立金新築でも中古でも、マンションを購入したら毎月支払うことになる管理費と修繕積立金。
そもそもこの二つはどう違うのでしょうか?
そして、中古マンションを購入するとき注意すべき点について解説していきます。

修繕積立金とは? 管理費との違いをチェック

マンションの入居者が毎月支払わないとならない管理費と修繕積立金。
これらはいったい何に使われるお金なのでしょうか?

まず管理費は、マンションの廊下やエレベーターホールなど共用部分の管理に使用されるお金のことです。
共用部分の清掃費用や設備点検費、共用部分で使う水道光熱費、それから管理人や警備会社へ支払う費用など、そのマンションで日々快適に暮らすための必要経費に使われます。

一方、修繕積立金は、外装の塗装や給配水管の老朽化など、時間が経つことで劣化する建物を修繕するための費用です。
想定される大規模な修繕工事の計画を立て、数十年といった長期間にわたって安心して暮らせるように積み立てらます。
修繕工事には数億円の費用がかかることも多く、前もって積み立てておこうという考え方です。
毎月支払う修繕積立金のほかに、新築マンション購入時にかかる修繕積立基金や、数年に一度支払う必要のある修繕積立一時金といった、まとまった金額が必要なものもあります。
なお、修繕積立金は共用部の修繕のためのものですから、各所有者の専有部分の修繕は各家庭で行わないといけません。

専有床面積が80㎡なら、修繕積立金は平均16,160円

修繕積立金は安ければいいというものではありません。
毎月の修繕積立金が安いからといって、将来的な修繕工事にかかる金額が安くなるわけではないからです。
不動産会社が分譲マンションの販売を促進するため、新築マンションの修繕積立金を低く設定していた場合は、購入後年々値上がりして困る家庭も多いのです。

そのような事態を減らそうと、国土交通省が平成23年4月に「マンションの修繕積立金に関するガイドライン」を提示しました。

国土交通省 「マンションの修繕積立金に関するガイドライン」について

たとえば、専有床面積が80㎡の場合はどれくらいの金額になるでしょうか?
ガイドラインを元に試算してみましょう。
建物の階数と建築延床面積で金額が変わってきますが、今回は「15階未満」で建築延床面積が「5,000~10,000㎡」、機械式駐車場はなしという仮定で計算します。
この場合、平均値は「202円/㎡・月」、事例の3分の2が包含される幅として「140円~265円/㎡・月」とのこと。
つまり80㎡なら、「202円×80㎡=16,160円」が平均の月額修繕積立金ということになります。
幅の最安値と最高値で試算すると、11,200円~21,200円です。

これらが30年でどれだけ積み立てられるかは、さらに「12か月×30年」をかければいいので、平均値で約582万円、幅は約403万円~約763万円ということになりますね。

実際に提示された毎月の修繕積立金と一時金をあわせて上記の金額くらいに計画されていないと、将来的に修繕工事費は不足するということになり、あとで大量のお金を払わないと補填できない、という事態に陥ります。
このガイドラインの基準から大きくはずれているようなら、マンションの修繕計画についてよく確認しておく必要があるでしょう。

ただし、この計算は毎年均等に積み立てていく前提で計算しています。
あらかじめ段階的に増額する予定の場合は、ガイドラインの幅におさまっていなくても不適切とはいえないので、留意しましょう。

中古マンションは前の所有者から修繕積立金が引き継がれる。滞納されてないか要注意!

ここまでは新築でも中古でも、マンションを購入する際には知っておきたいことです。
実は、中古マンションの購入ではさらに注意しておく点がほかにもあるのです。

それは、これまでの所有者が管理費や修繕積立金を滞納していないかどうかです。
所有者が変わっても各部屋にかかる費用は変わらないため、前の所有者が支払っていた管理費や修繕積立金もそのまま引き継がれてしまいます。
数百万円の滞納をしていた所有者から物件を引き渡されると、借金まで受け継いでしまうことになります。
仲介する不動産会社によく確認しておきたいですね。

まとめ

マンション入居者が毎月支払う「管理費」と「修繕積立金」。
これらがガイドラインから大きくはずれているようなら、修繕計画が妥当なものかをチェックしましょう。
さらに、中古マンションを購入する場合は、前の所有者が滞納していないかの確認を忘れずに!

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