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2016/12/23

住宅ローンはいくらまで借りられる?年収と返済額の割合から返済負担率を計算する

返済負担率

マイホームの購入を考える人にとって、「今の収入だとどれくらいのお金を借り入れることができるのだろう?」ということは非常に大きな関心ごとではないでしょうか。
ローンの審査基準のひとつである「返済負担率」の観点から、現在の年収でどれくらいの住宅ローンを組めるのか計算してみましょう。

返済負担率とは、税込年収に占めるローンの年間返済額の割合

住宅ローンを借り入れるときには、必ず審査があります。
その基準のひとつが「返済負担率」です。
返済負担率とは、金融機関が審査するときに目安にする、税込年収に占める年間返済額の割合のことです。
この基準は各金融機関によって異なりますが、だいたいの場合30%に収まる必要があります。

たとえば住宅金融支援機構が提供する全期間固定金利住宅ローンの「フラット35」では、下記のような基準が設けられています。

・年収400万円未満:30%
・年収400万円以上:35%

住宅金融支援機構 フラット35とは
http://www.flat35.com/loan/about_flat.html

住宅金融支援機構 フラット35の利用条件
http://www.flat35.com/kaitei/kansoka19.html

次項では、実際の年収からどれくらいの住宅ローンを借りられるのか、試算してみましょう。

年収450万で35年ローンの場合、どれくらい借りられる? 目安を計算してみよう

まずは年収450万円と仮定した場合、35年ローンではどれくらい借りられるのでしょうか?

実は、単純に税込年収に返済負担率をかければいいというわけではありません。
ローンには金利があり利息がつきますので、利息と元本をあわせて返済します。
返済負担率の計算にあたっては、利息分もあわせて考えなければならないのです。
今回は年利を2%と仮定して計算してみましょう。

450万円(税込年収) × 30%(返済負担率) - ほかのローンの年間返済額 = 135万円(1ヶ月あたり11万2,500円)

金利を含めて1ヶ月あたり11万2,500円に収まる借入額

となります。
マイカーローンやほかのキャッシングなどがある場合はそれも計算に入れなければならず、当然借入可能額は下がります。
Bには、年利4%の場合の100万円あたりの毎月返済額を入れます。
今回は35年ローンでの試算なので、「4,428円」になります。

これで計算すると……

450万 × 30% – 0 = 135万
135万 ÷ 12 ÷ 4,428 × 100万 =約2,540万

となります。

年収350万なら? 600万なら? 計算式を使って具体的に借入可能額を出してみる

では、同じようにほかの年収でも計算してみましょう。

・年収350万、35年ローン、年利4%、ほかのローンなしの場合
350万×30%-0=105万
105万÷12÷4,428×100万=約1,976万円

・年収600万、35年ローン、年利4%、ほかのローンなしの場合
600万×30%-0=180万
180万÷12÷4,428×100万=約3,388万円

こういった具合に、計算式にあてはめれば簡単に借入可能額の目安が試算できます。
もちろん年利は金融機関によってちがいますし、審査の状況にもよるので、出た金額が正確というわけではありません。

返済負担率を下げて、希望額を借り入れするには?

借入可能額が希望額に達しない場合は、あきらめるしかないのでしょうか?
そうではありません。
「収入合算」や「借入期間延長」、「ほかのローンを減らす」という方法で、借入額を増やすことができます。

収入合算は、配偶者や家族の収入を合算して「年収」とする方法です。
合算できる範囲や額についても、金融機関ごとに独自の規定があるので、確認してください。

借入期間を延長すると、毎回の返済額が下がり、年間返済額も下がります。
そうなると返済負担率も下がるので、借入可能額を増やせます。
ただし、毎回の返済額は下がっても、金利がありますので、期間を延長した分だけ総返済額は増えてしまうことは知っておきましょう。

ほかのローンについては前述したとおりです。
マイカーローンや教育ローン、分割・リボ払いといったカードローンだけでなく、キャッシング枠についても計算される場合があるので注意しましょう。

まとめ

返済負担率が35%以内に収まっているからといって、最大限までお金を借りる必要はありません。
各家庭の事情を考えて、無理なく返済していける金額を設定しましょう。

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