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いつまで住める?中古マンションの耐用年数と寿命の考え方

中古マンションの購入を検討しているときに、いい条件の物件が見つかったとしても「中古マンションは一生住めるのか心配」「どれくらいの築年数だと大丈夫なのだろうか」という不安を感じる方も多いと思います。
そこで今回は、中古マンションの耐用年数の考え方についてご紹介します。

一般的にいわれている中古マンションの耐用年数

鉄筋コンクリートでできているマンションの寿命は、60年といわれることが多いようですが、これは財務省が定めた法定耐用年数(資産を計算するための便宜上の年数)の「60年」から来ているといわれています。

一方、国土交通省が作成した資料によると、マンションの平均寿命は46年となっています。
この数字を見て、短くなっていることに驚く方も多いと思いますが、これは取り壊されたマンションの築年数を指しているのであまり参考になりません。
現状は、築年数が37年前後で取り壊させるマンションもありますが、それよりもっと経過しているマンションはたくさんあり、今も問題なく住み続けられています。

築年数だけでなく、建物の維持管理状況も確認すべき

それでは一体どれくらいの築年数を目安にして、中古マンションを選べばいいのでしょうか。

高度成長期の1970年代に大量に建てられたマンションは、コンクリートに川砂を使っていました。しかし、川砂が足りなくなって海砂を使っていた時期もあるといわれています。
海砂は水洗いが充分ではなく塩分が含まれていたため、1970年代に建てられたマンションは、比較的早い段階で劣化が進み社会問題になったことがありました。

さらに、これらの時期のマンションは、修繕計画が作成されておらず、修繕費用も集められていないケースが多いようです。
だからといって、今から修繕費用を集めようとしてもすぐに集まるわけもなく、修繕できないまま建物が老朽化していくのを眺めているしかないのです。

この時期のマンション購入を検討する場合は、上記のような事実があったことを頭に入れておくとよいでしょう。

しかし、すべてのマンションがこの条件に当てはまる訳ではありません。
経年劣化の理由は、コンクリートに混ぜた材料や、温度、地震などいろいろな原因が考えられます。コンクリートが劣化すると、周りにある鉄筋自体も影響を受けてしまうため、安全な状態を維持することが難しくなりますが、適切な点検や修繕を行っていれば、鉄筋が保護されてマンションの寿命は伸びるのです。

中古マンションを購入するときに確認したいこと

1970年代に建てられた、築40年以上のマンションだからといっても一概に状態が悪いとはいえません。

これから購入しようとしているマンションは、修繕計画が決められているか、過去の修繕履歴はどうなっているか、これから修繕するための積み立てがされているかを確認するようにしましょう。住人の高齢化などにより、修繕するための積立金が集まっていないと、老朽化に応じた修繕ができなくなる恐れがあります。
きちんと修繕・管理されていれば、あまり築年数にとらわれる必要はないでしょう。

もうひとつ気にしておきたいことは、耐震性です。
1981年に建築基準法の改正で導入された新耐震基準には以下の規定が設定されました。
「中程度の地震に対しては軽微な損傷にとどめる」
「震度6程度の大地震に対しては、建物の倒壊を防ぎ、人命を守る」

1995年の阪神・淡路大震災で被害を受けたマンションは旧耐震基準の建物が多かったといわれています。1981年の建築基準法改正も、中古マンション購入検討時に確認しておきたいポイントです。
旧建築基準で建てられていたとしても、それを補強するための修繕が行われているかもしれませんので合わせて確認するようにしましょう。

建築基準法は災害が発生するたびに改正が行われていて、阪神淡路大震災の被害を踏まえ、2000年にも大幅な改正が行われています。

さいごに

マンションの耐用年数はいろいろな説がありますが、一概に言い切れない現状があります。維持管理状況と、いつ時点の建築基準に基づいて施行されているかを踏まえて検討されてみてはいかがでしょうか。

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