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ザク男爵

2017/03/09

結局いくらかかるの?建売住宅の諸費用あれこれ|建売マニアvol.3

建売マニア

マイホーム購入や子育て、ワークスタイルに関する情報を「辛い人生がちょっとだけ「楽」になるスパイスを、あなたに。」というテーマで発信するブログ「ザク男爵プレゼンツ」を運営するザク男爵。自身が建売住宅を購入した経験を元に、建売住宅を購入する段取りや注意点についてシリーズで語っていただきます。(いえーる すみかる編集部)

こんにちは、ザク男爵でございます。皆様のご愛読のおかげで「ザク男爵の建売マニア」も奇跡の3回目の連載となりました。感激でございます。

vol.1はこちら:3ステップで理解する建売住宅購入の流れ
vol.2はこちら:建売住宅の賢い選び方と4つの注意点。性能・保証内容を重視しよう

さて、建売住宅を買うときに注意したいのが、諸費用です。
なにせ「諸費用」という名前のクセに、これが全然安くないのです。諸費用だけで新車が買えてしまう勢いです。
ですので、新聞折り込みの建売のチラシに記載されていた価格で予算を立てていると、最後の最後で諸費用を見て目を疑うのです。「この諸費用100万円とは、なんですか?」と。
そこで今回は建売住宅を買う時の諸費用について、私の体験談を交えながら解説させて頂きましょう!

購入の申し込み~契約までに支払う諸費用

建売住宅購入に関わる諸費用は、購入の申し込みから発生する場合があります。
裏を返せば、購入の申し込みをするまでは1円も払う必要もございません。

購入の申込金(目安:1万円~)

購入の申し込みをするときに、申込金として数万円(1万円~)お支払いする場合がございます。
これは「この物件を買いたいです!」と、ハウスメーカー・不動産会社に対して購入の意思表示をすることで、他のお客さんよりも優先的に交渉する為のものです。
しかし購入の申し込みは契約ではありませんので、「買った!」・「絶対買います!」・「絶対買って下さいね!」と約束した訳ではないのであしからず。
申込金は数万円(1万~3万円程度)が相場のようですが、私の買った建売住宅(ハウスメーカー直売)では、申込金はなく、申込書を記入しただけでした。

手付金(目安:50万円~)

ハウスメーカー・不動産会社と売買契約を結ぶときに、手付金として50万円~、お支払いすることになります。
手付金とは、物件価格の一部を売主(ハウスメーカー・不動産会社)に一旦預け、住宅ローンの借入で支払いを完了したときに返還してもらうお金のことでございます。
つまり、手付金は「精算が終わったら、戻ってくるお金」ということになりますね。しかし事務手続き上煩雑になる為、実際は「相殺」として処理されることになります。
手付金の目安は50万円~のようですが、私はハウスメーカー様のご厚意により10万円にして頂きました。手付金の金額は会社によって様々。そんな中での温情措置。溢れる涙、感謝の言葉以外見当たりません。

印紙代(目安:1万円)

売買契約を結ぶ時に貼る印紙代です。これは印紙税法で決められた金額で、5,000万円までの契約なら印紙税は1万円(平成30年3月31日までの軽減措置)になります。
・・・1万円の印紙でございます。決してお安い印紙ではありません。しかし不思議なことに住宅購入でウン千万という数字を見ているせいか、この1万円という数字が「大したことないな」と思えてくるのですよね。
日常生活で1万円の税金払うって、めちゃくちゃ高いですよ。払いたくありませんが、これは払うしか方法はないようです。

引き渡し~残金支払いまでに支払う諸費用

さて、無事に契約が済んでひと段落ですが、諸費用はここから先いっきに増えていきますよ。

仲介手数料(目安:物件価格の3%+6万円)

忘れたくても忘れられないのが、仲介手数料。
新聞折り込みのチラシに「物件価格:2,500万円!!」と書いてあれば、その物件の仲介手数料は、「2,500×0.03+6=81万円」。つまり、その物件を選ぶことで81万円、諸費用として発生するのであります。
この諸費用が気になるのであれば、取るべき行動は2つです。
まず1つは、不動産会社に値引き交渉を持ちかけること。担当者だって人間であります。こちらの事情を説明すれば、理解して値引きに応じてくれるかもしれません。
そしてもう1つが、ハウスメーカーから直接購入することです。「建売住宅=不動産会社から購入」というイメージがありますが、ハウスメーカーから直接購入できる建売住宅もあります。
直接購入する場合は、仲介手数料はゼロ円でございます。・・・よかった。

融資代行手数料(目安:5万円~)

融資代行手数料とは、ハウスメーカー・不動産会社が住宅ローンの手続きをあなたに代わって代行してくれる手数料でございます。
専門用語が多くて難しい住宅ローンを、手取り足とり教えてくれて、書類の書き方、提出もやってくれる。そんな手数料でございます。

初めての住宅購入で右も左も分からなかった私は、親切なハウスメーカーの担当者に感謝しながら、喜んで5万円お支払い致しました。
しかしですよ。よくよく調べたらこの手数料、絶対に払う必要があるものではなかったようです。
それは自分で住宅ローンの手続きをする場合です。自分で住宅ローンの仮審査を申し込み、本審査を受け、住宅ローンを契約する。自分で銀行とやり取りすれば、この手数料は支払う必要がありません。
融資代行手数料を支払う意味、必要性をよく考えて依頼するようにしましょう。

固定資産税・都市計画税

建売住宅を買うと、もれなく固定資産税・都市計画税がついてまいります。例外はございません。
この固定資産税・都市計画税は、各自治体によって税率が決まっておりますので、気になる方は購入時にハウスメーカー・不動産会社の担当者に尋ねてみましょう。
税金の支払いは、購入した日(引き渡しの日)の日割になります。

登録免許税・印紙代(目安:物件価格の1%以内)

家を買ったことで、家の所有権を「ハウスメーカー→あなた」に移し替える必要があります。
建売住宅の購入では、「所有権の移転」、「所有権の保存」、「抵当権設定」の手続きをすることになります。
これらにかかる登録免許税は、物件価格の「1%以内」である場合が多いようであります。
思えば私も登録免許税に、「124.980円」も支払っていたのでありますね。購入した建売住宅の価格は2,000万円ほど。確かに1%以内ではありますが、高い諸費用でございますねえ・・・。

司法書士報酬(目安:20万円~)

さらに登録免許税とは別に、抵当権の手続きをして頂く司法書士の先生にお支払いする報酬もございます。
報酬の金額は、1項目当たり数万円~が相場のようでございますよ。しかし司法書士の先生によっても、金額はばらつきがあるもよう。
ちなみに私の購入した建売住宅の抵当権の手続きをして下さった司法書士の報酬は、下記の通りでした。

・所有権移転:43,000円
・所有権保存:22,000円
・抵当権設定:35,000円
・登記原因証明書情報:15,000円
・その他:11,000円
・合計:126,000円

この時期になると、忙しい住宅購入に追われて疲労困憊で脳内フリーズ状態。冷静な思考回路は残されておりません。
もはや言われた金額を黙って支払うATM状態になってましたね・・・。

住宅ローンに関わる諸費用

そして住宅ローンを借りるにも、様々な諸費用がかかります。

事務手数料(目安:5万円~)

住宅ローンを借りる際、事務手数料として、5万円~お支払いすることになります。
ただし銀行によっては、事務手数料が融資金額の2%(2,500万の場合、50万円)とものすごく高い銀行もありますのでご注意下さいませ。
金利が安くても、事務手数料が高い。目先の数字を追いかけて事務手数料の存在を忘れていると、最後の最後で泣き崩れることになってしまいますよ。

印紙代(目安:2万円)

住宅ローンを契約する際に支払う印紙代です。金額は印紙税法に定められた金額になり、5,000万円以下の場合は2万円でございます。

保証料(目安:物件価格の2%)

住宅ローンを借りるときに保証料として、借入金額の2%程度の諸費用がかかります。
ただし2%と言っても一律ではなく、借入金額、返済条件、勤め先などで保証料は変動致します。
保証料は住宅ローンを借り換えしたときや、繰上げ返済して完済した場合は、その1部が戻ってきます。しかし、借りてから年数が経てば経つほど、戻る金額は減っていき、最終的にはゼロに近い数字になってしまうのです。
「保証料と言う名の事務手数料」と覚えていた方が間違いないでしょう。

金利選択手数料

銀行によっては、金利を選択する手数料が発生します。私の契約した地方銀行では、5,400円かかっていました。なんでしょうね、この手数料は。できることなら返して欲しい。
もちろん、銀行によってはかからない銀行もあります。

火災保険(目安:35年契約で30~50万円)

家を買ったら加入する必要があるのが、火災保険です。これに加入しないと、家を売ってくれません。
火災保険は保証内容・契約年数によって値段も変わります。仮に1年当たり1万円の支払いとしても、35年契約ならその金額は35万円にもなります。バカにならない金額です。
もちろん、家を買う時に35年分加入・支払う必要はありません。節約志向の強い私は、5年分だけ加入しました。
住宅購入時はとにかくお金がなくなるので、火災保険を節約するには有効な手段ですよ。

入居後に支払う諸費用

だんだん諸費用という文字も見たくなくなってきた頃とは思いますが、まだ家を買うことで必要になるお金(諸費用)はありますので、もう少々お付き合い下さいませ。

不動産取得税

家を買うことで、不動産取得税が発生致します。
しかし軽減措置がある為、不動産取得税がゼロになる場合も多々あります。私もゼロでした。1円も払っておりません。
詳しい金額は、契約前に担当者に聞いておきましょう。

引越し代

新居に引越しする引越し代が必要になります。
複数社に見積を取って、引越し業者の繁忙期を避ければ、引越し代を節約することができます。

賃貸アパートの精算(ハウスクリーニング費、原状回復費など)

正直、もう住宅購入・引越しでくたくたなのですが、この時期に賃貸アパートの精算があります。
汚れた部分の清掃、壊れた場所の修理など、原状回復・ハウスクリーニングの費用と、入居したときの敷金を精算します。
不動産会社によっては、法外な値段を提示してきますので、しっかりと事前準備して交渉することが必要です。

ザク男爵の建売マニア的まとめ!

いかがでしたでしょうか。建売住宅を購入することで、これだけたくさんの諸費用がかかるって、ちょっと引きますよね。
建売住宅のメリットは価格の安さですが、これだけの諸費用を合計すると、チラシに表示されていた金額よりもぐっと高くなります。
諸費用を払うことで金欠にならないように、しっかりと事前準備をしたいものですね!

文:ザク男爵

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