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ザク男爵

2017/03/04

建売住宅の賢い選び方と4つの注意点。性能・保証内容を重視しよう|建売マニアvol.2

建売マニュアル

マイホーム購入や子育て、ワークスタイルに関する情報を「辛い人生がちょっとだけ「楽」になるスパイスを、あなたに。」というテーマで発信するブログ「ザク男爵プレゼンツ」を運営するザク男爵。自身が建売住宅を購入した経験を元に、建売住宅を購入する段取りや注意点についてシリーズで語っていただきます。(いえーる すみかる編集部)

こんにちは、ザク男爵でございます。皆様のご愛読のおかげで「ザク男爵の建売マニア」も2回目の連載を迎えることができました。ありがとうございます。

vol.1はこちら:3ステップで理解する建売住宅購入の流れ

しかし建売住宅って、どれも同じような家に見えませんか?
デザインも外観もなんとなく似ている。さらに内覧会をしたら、内装も間取りもそっくり・・・。そんな経験、ありませんか?
実は私も地元栃木で建売住宅を買いましたが、近所には似たような外観の家がちらほらと・・・。さらには同じハウスメーカーの建売住宅を買った知人の家は、私の家とほぼ同じ外観・内装でした。全くもって見分けがつきません。
しかし見た目は似ている建売住宅ですが、その中身(性能・保証内容)は全然違いますし、購入する方法(取引形態)によって支払うお金も変わってきます。実に奥が深い世界なのです。
では賢く建売住宅を選ぶには、どんなことに注意すればいいのでしょうか。

購入方法による違いで、支払うお金が変わる

建売住宅を選ぶ時はついつい家本体に目が行きがち。それは家を探しているのだから、当然ですよね。
でも家よりも、もっと見て欲しいところがあるんです。
それは建売住宅の取引形態です。「ハウスメーカーから直接買う」のか、「不動産会社の仲介で買う」のか、であります。これによって同じ物件でも支払うお金が結構違ってきますからね。

不動産会社の仲介で買うと、仲介手数料が発生する

不動産会社の仲介で建売住宅を購入すると、物件価格に対して「3%+6万円」という仲介手数料が発生致します。
これはですね、びっくりですよ。「すごい親切な不動産会社でよかったなー」と思った最後に、「では、こちらが概算です」と渡された見積書を見てびっくりするのです。「この仲介手数料とはなんぞや?」って。
例えば物件価格が3,000万円の建売住宅を購入する場合、仲介手数料は、「3,000万円×3%+6万円=96万円」、という計算になります。
そう、この物件を仲介してもらう為に、96万円、お支払いしなくてはいけないのです。
どうでしょうか、この金額、お安いですか、高いですか?私は「ああ、このお金があれば新車のバイクが買える・・・」なんて思っちゃいますけどね。
でもご安心下さいませ。不動産会社によっては、この仲介手数料を値引いてくれるケースもありますよ。会社によっては、仲介手数料をゼロ円にしてくれるかもしれません。(ただし不動産会社によります。)
仲介手数料が気になるなら、担当者に値引きの件を率直に伝えてみた方がいいかもしれません。家は決して安くない買い物なので、後悔しないように言いたいことは我慢しない方がいいですよ!

ハウスメーカーから直接買えば、仲介手数料はかからない

でも建売住宅には、家を建てたハウスメーカーから直接買える物件もあることはご存知でしょうか。
特に大手パワービルダー(家をたくさん建てるハウスメーカー)系の建売住宅では、直販していることも多いのです。
ハウスメーカーから直接買えれば、先程の仲介手数料は支払う必要はありません。ゼロ円です。値引き交渉の必要性すらありません。
仲介手数料は決してお安くない金額でございます。払う必要性、払う価値をしっかり考えて納得した上でお支払いしたいものですね。

格安な建売住宅を選ぶと入居後にお金がかかる場合あり

建売住宅の中にはびっくりするぐらい格安な物件ってありますよね?
それは資本力を活かして全国展開して家を大量に安く建てることに特化した、パワービルダーが建てた物件でしょう。
しかし格安物件には、安さの秘密があるので注意が必要です。

入居してからお金がかかる

格安物件が安いのは、もちろんハウスメーカーの企業努力で土地を安く仕入れて、資材を安く仕入れて、間取りを標準化して建設コストを抑えているからでございます。
しかしでございますよ、それだけではないのです。
格安建売住宅には、実は家本体以外、何もついていないことがあります。つまり、その物件金額は「家本体のみ」となっているのです。

・・・ちょっと分かりづらいですよね。では私の具体例をお話させて頂きましょう。
私の購入した建売住宅は大手パワービルダー系の建売住宅で、その値段は土地建物付きで2,000万という格安物件でした。
でも購入した家には、「家についていて当たり前のもの」がついてなかったのです。
網戸、カーテンレール、照明、テレビアンテナ。そしてエアコン・・・。
いや、さすがにこれがない状態で生活するのは無理でございますよ。網戸がないって、窓開けたら、ガンガン、虫入ってきますが?カーテンレールがないって、カーテンは画びょうで窓枠に打ちつけろとおっしゃるのでしょうか?
・・・無理でございますよね。オプション工事、頼むしかありません。
これらは全てオプション扱いです。ハウスメーカーのオプションで揃えると、家一軒分になるので結構な金額になりますよ。(私はオプション工事として18万、エアコン1台に10万、その他工事に10万円、かかりました)

建売住宅の中には物件価格を安く見せる為に、家本体以外のもの全てオプション扱いしている物件もあります。
内覧会をしたときは、どこからどこまでが価格に含まれるのか、オプションはどれにいくらかかるのか、しっかり確認するようにしましょう。

見た目は同じでも、内部構造・住宅性能が違う

建売住宅は正直、どれも同じような家に見えませんか?「これは目の錯覚か?」と思ってしまいますよね?
実際住んで見ても、建売住宅はやっぱりどれも同じような家なんです。外観もデザインも、使っている材料も同じ。間取りもほぼ一緒。
しかし見た目は一緒でも、建売住宅の内部構造・保証内容は全然違うのでご注意下さいませ。

見えないところの材料が違う

見た目は同じ建売住宅でも、見えないところで使っている材料は全く違うので注意が必要です。
断熱材の材質が違う、厚みが違う。構造材(家を支える柱など)の材質、太さ、工法が違う。同じ見た目の建売でも内部構造は驚くほど違いますから。
そんな内部構造を確認する方法は2つあります。

まず1つはハウスメーカーが発行している「建物仕様書」を確認することです。「建物仕様書」には、その物件がどんな材料を使って建てられているのか、事細かに書かれています。いわばこの家のスペック表、でございますね。
ちなみに私の買った建売住宅の「建物仕様書」には、「断熱材:グラスウール10K」としっかり明記されてましたよ!(グラスウール10Kは、繊維系断熱材の中で最下位のランク)
ははー、なるほど、どうりで冬、クソ寒い訳ですわ、納得!

そして内部構造を確認するもう1つの手段は、実際に建物の内部に入ることです。
床下へは床下収納口から。屋根裏なら天井口(脚立必要)から、それぞれ侵入することができます。
例えば同じ建売住宅でも、床下の構造は全然違いますからね。
コンクリートの基礎の厚み、高さ。そして床を支える構造材の厚み。鋼製束(床板を支える金属の棒)の有無などなど。
これはまさに百聞は一見に如かずでございます。ぜひ内覧会で確認してみて下さいませ。「内部構造って、こんなに違うのか!?」と暗い床下で一人驚愕しちゃいますよ。

知っておきたい、家の性能の違い

また建売住宅を選ぶときにぜひ知っておいて頂きたいのが、その家の性能の違いです。
見た目は同じような建売住宅でも、耐震性能や、耐火性能など、大きな違いがあることがあります。
家の性能を知るには、「住宅性能評価書」を見れば一目瞭然です。
住宅性能評価書には、耐震性能、耐火性能、また採光、防音性、通気性など、10項目に渡って客観的に評価できるようになっています。
例えば家の耐震性能では、「構造躯体の倒壊防止」、「構造躯体の損傷防止」を3段階評価するようになっています。
ちなみに私の購入した格安建売住宅でも、この耐震等級はいずれも最高等級の「3」となってます。これはハウスメーカーが独自に評価した結果ではなく、あくまでも第三者機関が評価した結果であります。
「この建売住宅の耐震等級は最高等級です。」そう聞くとすごく安心しませんか?
「安い家」=「おいおい、大丈夫かよ?」と不安に思ってしまいますが、家の性能を客観的に評価してもらえれば安心ですよね。
ぜひ内覧会のときに担当者に尋ねてみましょう。

保証内容は充実しているか?

そして最後に建売住宅を選ぶときは、家の保証内容を確認するようにしましょう。保証内容を知れば、さらに安心することができますよ。
住宅購入の何が怖いって、それは買った後に欠陥を発見してしまうことですよ。内覧会のときは気が付かなかったけど、入居してしばらくしたら床が傾いていたり、基礎にヒビ割れがあったり、雨漏りしていたり・・・。
もし買った家がそんな欠陥住宅だったら、住むのも嫌だけど、売るに売れないし、住宅ローンは残ってるし。人生詰んでしまいそうです。

そんな不安な住宅購入ですが、ご安心して頂きたい制度があるのです。それは「家の主要構造躯体に対して10年の保証期間がある」ということです。
これは、「瑕疵担保責任(かしたんぽせきにん)」というもので、売主(請負人)に対して10年間の保証が義務付けられている制度です。
ですので、「ちゃんとした」ハウスメーカー・不動産会社ならば、この「瑕疵担保責任」に対する10年保証は開示してくれるはずです。もちろん、書面で。
またハウスメーカーによっては、この10年保証以外にも、2年保証(短期アフターサービス)、20年保証(ただし条件あり)など、独自に保証内容を充実しているメーカーもあります。
さらには購入後の無料メンテナンスを実施しているかどうかもチェックポイントですね。(点検は無料でも修理は有償の場合あり)

建売住宅を選ぶ時は、保証が手厚い、保証をしっかり説明してくれる物件だとさらに安心できますね。

ザク男爵の建売マニア的まとめ!

それではまとめましょう。
建売住宅を選ぶときは次のことに注意しましょう。

1.同じ物件でも、不動産会社の仲介なのか、ハウスメーカーの直販なのかで、支払う金額が変わる。(仲介手数料の有無)
2.格安の建売住宅の場合、入居してから費用がかかる場合がある。
3.見た目は同じでも、内部構造・住宅性能は全然違う。
4.物件によって保証内容、アフターサービスに違いがある。

こうやって見てみると、建売住宅を選ぶときは家の外観・内装よりも、取引形態、住宅性能、保証内容が重要に感じます。
建売住宅はどれも同じような家に見えますが、その中身は全然違いますし、購入する方法によっても支払うお金(仲介手数料の有無)も変わってきます。
ぜひとも建売住宅を検討するときは、ご参考にして下さいませ。素敵な家探しを!

文:ザク男爵

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