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2017/04/04

【体験談】購入前の建売住宅をホームインスペクターに診断依頼しました

こんにちは、いえーる すみかる編集部のゆずきです。
みなさんはホームインスペクター(住宅診断士)という存在を知っていますか?主に中古住宅を購入する際に、素人ではわからない住宅の欠陥や修繕が必要なポイントを検査してくれる専門職です。

一般的に、ホームインスペクターへの依頼は中古住宅を購入する時が多いのですが、私は2年前に建売住宅を購入したときに利用しました。

「建売住宅は欠陥住宅が多い」という噂を聞き、自分が買おうとしている家は欠陥住宅ではないかと不安になったからです。
建売住宅は、同じ広さで似たような間取りであれば、たいてい注文住宅より割安になっています。これは、汎用性のある設計、つまり他の物件にも使い回しできる設計図を使って、複数件分の材料を一括発注することでコストを下げているためです。

割安なのはメリットですが、ゼロから作る注文住宅と違いすでに造られた状態で販売されているため、どのようにして造られたのか、建材にはどんなものをどんな状態で使用しているのかわからないというデメリットもあります。悪質な業者が手がけた場合、見えないところで手を抜いたり安い建材を使用したりしている可能性もあるようです。

もし私と同じように、建売住宅を検討しているけれど欠陥が心配という方にはホームインスペクターに依頼することをお勧めします。ホームインスペクターのおかげで安心して建売住宅を購入できた私の体験を元に、住宅診断についてまとめましたので参考にしてみてください。

 

そもそもホームインスペクション(住宅診断)とは?

家のチェック
住宅に精通したホームインスペクター(住宅診断士)が、第三者的な立場から住宅の劣化状況、欠陥の有無、改修すべき箇所やその時期、おおよその費用などを見きわめ、アドバイスを行うことをホームインスペクション(住宅診断)と言います。

住宅の購入前や、自宅の売り出し前にホームインスペクションを行うことで、建物のコンディションを把握し安心して取引を行えます。
特に、取引時の状態に個体差のある中古住宅を購入する前には、建物の劣化状態を判断するためにホームインスペクションを行うことが一般的です。

また、リフォーム・リノベーションの途中段階や完成時の状態を専門家に診断してもらうことも重要です。
中古住宅の場合、見た目は綺麗にリフォーム・リノベーションされていても、目に見えない基礎の部分や配管等が劣化し、修繕不可もしくは修繕に多大な金額がかかることがあります。購入してから後悔しないために、事前に調べることが大切です。

 

私がホームインスペクションを利用した理由

上記で書いた通り、ホームインスペクションは中古住宅で利用することが多いのですが、私は新築の建売住宅でホームインスペクションを利用しました。
ホームインスペクションを利用した理由は、下記の不安を軽減するためです。

  • 大手メーカが建てた家ではないため家を建てた会社の実績がわからず、住宅の欠陥や耐震性等が不安だった。*1
  • 建売住宅は安いけれど品質が悪いことがあると言われているため、品質が不安だった。
  • 建ててから1年弱が経過していたので、なにか不具合が生じてないか不安だった。
  • 不動産屋さんはよいことしか言わなという先入観があり、信頼できる専門家の意見が聞きたかった。

*1:
地元の工務店が建築。住宅品質の確認方法である「住宅性能評価書」は付いていない。「住宅性能表示制度」において耐震等級3相当と口頭では確認済。
(住宅性能評価書を取得するにはお金がかかるので、大手メーカでもない限り普通は住宅性能評価書を取得しないとのこと。)

 

ホームインスペクションはどのタイミングで行うべきか?


「物件見学」-「申し込み」-「契約」-「引渡し」-「入居」という流れの、どのタイミングでホームインスペクションを入れるのが良いのでしょうか。
新築物件、中古物件ともに「申し込み後」「契約前」の段階でホームインスペクションを入れるのがおすすめです。
理由は、ホームインスペクションの結果(修繕費用など)を資金計画に組み入れることができ、万が一大きな問題が見つかった場合には無条件で引き返せるためです。また、申し込みは済んでいるので、原則として他の方に買われる心配がないからです。
家を買うとういう大きな決断をする前に、専門家であるホームインスペクターに相談に乗ってもらいましょう。

私がホームインスペクションをお願いしたタイミング

私は、ホームインスペクションを申し込み後に利用しました。
不具合が見つかれば無償で直してもらい、大きな不具合が見つかった場合は契約を破棄するつもりでした。
家を建て終わった段階なので、基礎工事の状況が確認できず、完璧なチェックができないことは理解していましたが、この段階でわかる建物の不具合もあるため、ホームインスペクションを利用しました。
また、この段階で大きな不具合がなく丁寧に建てられているとわかれば、この家を建てた工務店のことを信頼できると思っていました。

 

私がホームインスペクションを選ぶ上で重視したこと

homeinspection

私がホームインスペクションを選ぶ上で、一番重視したのは信頼できることです。
住宅の購入が初めてで不安が多かったので、信頼できるパートナー探しという感覚で探しました。

  • 一級建築士がみてくれること
  • 大手であること
  • 評判が良いこと
  • 第三者であること
  • きちんとした料金設定であること(安すぎず、高すぎない)
  • すぐに来てくれること(数日以内にチェックをお願いしたかったため)
 

ホームインスペクションを頼んで驚いたこと

homeinspection

お風呂に水をためたり、流し台に水を流して水漏れのチェックしたり、個人で確認しようとしても断られるところもチェックしてくれました。

私の場合、不動産屋さんはホームインスペクションを頼むことをオススメしていませんでした。理由は、下記の通りです。

  • ホームインスペクションは、重箱の隅をつつくような細かい指摘をしてくる。
  • この家は優良物件なので、ホームインスペクションを行っても何も見つからない。お金と時間の無駄。
  • 瑕疵(かし)保険*2での検査がホームインスペクションと同等の意味をもたらすため、ホームインスペクションは無駄。
  • 不動産屋さんが取引のあるホームインスペクションにもっと安く頼めるので、第三者を頼む意味がない。*3

*2:
瑕疵保険とは:
契約に従って住宅を購入したのに、約束通りの「性能」「品質」ではなかった場合、補修費用を補償する制度(補償金額に上限あり)。保険の申込後に、建築士の検査員が瑕疵そのものを予防するために保険対象部分の検査を行うため、一定の品質を確保できます。
しかし、瑕疵保険の検査は、あくまで保険をかけるためのものです。建物についてのアドバイスは行いませんし、瑕疵保険の範囲内のみの調査となります。購入する家の調査をどの程度して欲しいかによって、ホームインスペクションを検討することをおすすめします。

*3:
「不動産会社自ら行うホームインスペクション」や「不動産屋さんとつながりのあるホームインスペクション」は、建物に何か課題が見つかっても報告しないなどの不正がないか注意が必要です。リフォーム会社・不動産会社とホームインスペクターが癒着している可能性があるからです。
また、無料で行うホームインスペクションの場合、その後に耐震補強を勧められるといったケースもあります。大切なのは「取引に利害関係のないホームインスペクターを、自分で選ぶこと」です。

 

ホームインスペクションを頼んでよかったこと

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ホームインスペクションを頼んで一番よかったと思う点は、専門家にチェックしてもらうことで、自分が買おうとしている家がきちんと建てられていることがわかり、安心できたことです。今後長く住む家なので、欠陥住宅だったらどうしようという不安がなくなったことは、心配性の私にとってとても大きなことでした。

その他のよかった点

  • 自分で持っていない機器を使い、自分ではチェックしないところをチェックしてくれる
  • 床下、屋根裏など、自分では見えない場所に潜って見てくれる
  • きちんとしている箇所、不具合がある箇所の写真や現場を見ながらわかりやすく説明してくれる
  • 不具合や、不具合とは言い切れないが気になるところの修繕交渉をしてくれる
 

ホームインスペクションの内容と1日の流れ

homeinspection

私が頼んだホームインスペクションの内容と1日の流れは下記の通りです。

ホームインスペクションの内容:新築一戸建て、契約前の建物のホームインスペクション(住宅診断)+屋根裏調査+床下調査
ホームインスペクションの金額:11万程度

1.朝、現地で集合。住宅診断士の自己紹介、不安点などの相談をする。
2.住宅診断開始(事前に不動産屋さんに許可を得て、立会いを求める。)契約者は立ち会っても立ち会わなくてもOK。診断時間は5時間程度。
3.写真や当該箇所を見ながら結果報告。重要度や直したほうが良い箇所等を教えてくれる。
4.不動産屋さんに修繕の交渉をしてくれる。

 

ホームインスペクションを頼むメリット

一般的なホームインスペクションを頼むメリットは下記の通りです。
※さくら事務所のサイトより引用

  • 「欠陥住宅」「買ってはいけない住宅」をつかむリスクを減らせる
  • 建物に問題がないか、専門家がチェックすることで安心感が増す
  • 売主側の主張が正しいか、ホームインスペクターが判断してくれる
  • 補修個所・改善点について売主に指摘してもらえる。 ホームインスペクターが同行することで、業者側の対応も違い、判断基準が明確かつ公平・公正になる
  • ホームインスペクターの知識・経験に基づく、買い手側の立場で見た報告・アドバイスを受けられる
  • ご依頼者と売主の今後の関係に配慮しつつ、冷静かつ的確なコミュニケーションが行われる
  • 客観的な数値と常識的な判断で交渉を行なうため、関係を損なうことなく対応・説明を求めることが可能
  • 生活上考えうる音や臭い、設備機器類に関するアドバイスを受けられる
  • 意匠、構造、設備、防犯性など、建物の本質的な性能がわかる
  • 詳細報告書をお送りし、注意点・確認事項をご案内。住宅資産価値を保持するための、大切な履歴書として保管できる
 

その他、ホームインスペクターにやってもらえること

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ホームインスペクションの会社によって異なると思いますが、ホームインスペクターにやってもらえる例は下記の通りです。
※さくら事務所のサイトより引用

  • バーチャル診断 内見時や物件選択時の相談に乗ってくれる
  • 物件の内覧会の立会い・同行
  • 新築工事チェック(建築途中検査・施主検査立会い)
  • リフォーム・リノベーション 見積もりチェック
  • リフォーム・リノベーション完成(竣工)検査立ち会い
  • リフォーム・リノベーション工事チェック
  • 自宅一戸建て点検ホームインスペクション(住宅診断)
  • 自宅一戸建て売却ホームインスペクション(住宅診断)

                       など。

建売住宅以外でホームインスペクションを使用する場合

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建売住宅以外でも、リフォーム・リノベーションの見積もりチェック・工事中のチェックや注文住宅の工事中のチェック、マンションの内見や内覧会の立会いなど、住宅に関する様々な内容に関してホームインスペクションを行ってくれます。気になる方は相談されることをおすすめします。

 

さいごに

いかがでしたか?
大きな買い物だけに、心配がつきまとうマイホームの購入。専門家の力を借りて、安心して適切な値段でマイホームを買いましょう。

●私が依頼したホームインスペクションの情報
さくら事務所ホームインスペクション本部 株式会社 さくら事務所
http://www.sakura-his.com

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