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繰り上げ返済

2017/01/31

住宅ローンの繰り上げ返済とは?住宅ローンのキホン

繰り上げ返済

繰り上げ返済という言葉、みなさん聞いたことはありますよね。
でも、実際に繰り上げ返済をするとどんないいことがあるのか、どのように返済すればいいのか知らない方もいるのではないでしょうか?

そもそも、繰り上げ返済とは?

繰り上げ返済は、契約時に決めた月々の支払額とは別に、まとめて返済できる仕組みを言います。
住宅ローンの一部を当初の予定から前倒して返済することで、総返済額を少なくしたり、返済期間を短くしたりできるのです。

住宅ローンは、元金返済と利息の合計が毎月の支払額となり、元金の返済金額によって借入残高が減っていきます。繰り上げ返済はこの元金部分の返済を一時的に多くすることで、利息の支払いを減らす効果があるのです。

(例)借入金額:3000万円、期間:35年、金利1.2%、元利均等返済、ボーナス払いなしの場合

回数 返済額 元金分 利息分 借入残高
1 87,510円 57,510円 30,000円 29,942,490円
2 87,510円 57,568円 29,942円 29,884,922円
3 87,510円 57,626円 29,884円 29,827,296円
4 87,510円 57,683円 29,827円 29,769,613円
5 87,510円 57,741円 29,769円 29,711,872円
120 87,510円 64,774円 22,736円 22,671,479円
240 87,510円 73,028円 14,482円 14,409,093円
360 87,510円 82,334円 5,176円 5,093,839円
420 87,510円 87,423円 87円 0円

繰り上げ返済には「期間短縮型」と「返済額軽減型」の2種類ある

期間短縮型

繰り上げ返済をした後も毎月の返済額は変わりませんが、返済期間が短くなるプランです。
返済期間を短縮することで、短縮された期間に支払う予定だった利息が軽減されるため利息の軽減効果が大きく、総返済額が大きく下がるのが特長です。

返済額軽減型

繰り上げ返済をした後の返済期間は変えずに、毎月の返済額を引き下げるプランです。
実質的に毎月の返済額が下がるため、家計が楽になり効果を実感しやすい反面、総返済額は期間短縮型ほどは下がりません。

実際の効果の比較

実際に繰り上げ返済をするとどのくらい利息が軽減されるのか、月々の支払が安くなるのか見てみましょう。

(例)借入金額:3000万円、期間:35年、金利1.2%、元利均等、ボーナス払いなしの時
→5年後に100万円の繰り上げ返済をした場合

期間短縮型 返済額軽減型
毎月の返済額 87,510円 87,510円
総返済額 36,754,487円 36,754,487円
繰り上げ返済後の毎月の返済額 87,510円 83,661円
毎月の返済額の差 0円 3,849円
繰り上げ返済後の期間 28年9か月 30年
繰り上げ返済後の総返済額 36,420,275円 36,595,953円
総支払額の差 ▲334,212円 ▲158,534円

期間短縮型のほうが利息の軽減効果が大きく、総返済額が下がることがわかります。今の返済額が苦でない場合は、こちらを選んだ方が全体の支払を抑えることが可能です。ただ、効果を実感する時は返済が完了した時かもしれません。日々の返済額は変わらず返済期間が少し短くなっただけですので、実際に約30万円もの金額が浮いたという実感を持ちにくいのがデメリットです。

返済額軽減型は月々の返済額が約4,000円ほど下がりますので、すぐに繰り上げ返済の効果を実感できます。返済額が少なくなることで家計の見直しをすることもできるでしょう。

この2種類の繰り上げ返済は、後で大きく効果を得るか、先にこつこつと効果を得るかの違いがあると言うと分かりやすいでしょうか。

早めに期間短縮型で繰り上げ返済をすれば総返済額は下がる

では、繰り上げ返済はいつ、どちらのタイプで行うのがベストなのでしょうか。
繰り上げ返済の効果は早ければ早いほど効果が大きいです。利息は残高に応じて計算されますので、元金を早く減らした方が利息の支払いも少なく済むからです。
従って、総返済額の軽減という観点では「早く」「期間短縮型で」繰り上げ返済するのがよいでしょう。

でも、お金がたまったらすぐ期間短縮型で繰り上げ返済するのが必ずしも正解なわけではありません。例えば、子どもにお金がかかる時期で総返済額よりも毎月のキャッシュフローを意識したいという場合は、返済額軽減型を選択して月々の支払額を引き下げて家計を楽にするのも賢い選択の1つです。

住宅ローンは、家を買ったあとの生活を安定させたり、豊かにするためのものです。ですから、総返済額のみを考えて住宅ローンを早く返済しようとするだけでなく、今後のライフプラン等も考えて検討してみてください。

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