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2016/11/11

住宅ローンを借りるなら、固定金利と変動金利どっちがお得?

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住宅ローンを選ぶ時、金利はもっとも大切なポイントのひとつです。

住宅ローンは、高額な金額を長期間借入するので0.1%の金利差でも何百万単位で返済金額に差が出る可能性があります。
固定金利と変動金利、どちらが得なのか慎重に検討する必要があります。

固定金利は「全期間固定型」「固定期間選択型」の2種類

「全期間固定型」とは?

契約時の金利が最後まで同じタイプで、一般的に借入期間が短いほど低金利です。

借入期間を30年にした場合、30年間同じ金利が続くので、30年間の総返済金額、毎月の返済金額がスタート時点で決められるのが最大のメリットです。
将来、景気が変動しても、金利が上がってしまうことはありません。

仮に、借入金額3,000万円、期間30年、全期間金利1%で借入すると毎月の返済金額は96,491円、年間返済金額は1,157,892円、総返済金額は34,746,771円、30年間の総利息金額は4,746,771円となります。

変動金利に比べて、金利が高くなるのがデメリットですが、マイナス金利政策の影響を受けて以前ほど変動と固定の金利差はなくなっています。
変動金利が0.45%~0.63%の金利に対して30年の全期間固定型で、0.85%の金利の商品も登場しています。

「固定期間選択型」とは?

当初選択した期間のみ金利が固定されるタイプです。
選択できる期間の種類は、1年、2年、3年、5年、7年、10年、15年、20年のタイプがあり、一般的に固定期間が短いほど低金利です。

借入期間を30年に設定して10年期間固定を選択すると、最初の10年間は固定金利、残りの20年間は変動金利になります。
10年経過後に、残りの20年間の金利を新たに選択できますが、この時、変動金利でも固定金利でも選択できます。

仮に、借入金額3,000万円、期間30年、当初固定期間10年、金利0.5%で借入すると毎月の返済金額は89,756円、年間返済金額は1,077,072円となります。

最初の10年間の返済計画は固定できますが、残りの20年間の返済計画は不確実です。
選択した期間中は金利が固定になり、変動金利とほぼ同等の金利になるのが最大の特徴とメリットです。
10年固定期間金利で0.45%の商品も登場しています。

「変動金利」とは?

スタート時から最終返済期限までの間、金融情勢に応じて適用する金利が変動するタイプです。
適用する金利は年2回の見直しを、毎月の返済金額は5年ごとに見直しを実施するタイプが一般的です。
ですから、年2回の見直しで金利が変動しても、スタート時から5年間は毎月の返済金額は同じになります。。

仮に、3,000万円を期間30年、金利0.5%で借入すると毎月の返済金額は89,756円、年間返済金額は1,077,072円になります。
5年間の毎月の返済金額、年間返済金額は固定されますが、5年経過後、適用する金利の変動により金額がアップする可能性があるため、残りの25年間の返済計画は不確実な状況になり、金利が大幅に上昇すれば、5年後以降の毎月の返済金額が大幅にアップするリスクもあります。

現実的ではありませんが、上記金利(0.5%)が30年間続くと仮定すると、総返済金額は32,317,219円、30年間の総利息金額は2,317,219円で全期間固定型より大幅に安くなります。

固定金利と変動金利、どちらを選べば良いのか?

固定か変動か、どちらが得かの判断基準は、総返済金額を算出するとわかりやすくなります。
※総返済金額:元本(借入金額)+利息(借入期間中の合計利息)の合計金額

借入金額3,000万円 借入期間30年に設定した時の全期間固定型、変動型の総返済金額を算出して確認してみましょう。

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2の変動型は現行の金利(0.5%)まま30年間推移すれば、総返済金額は3,231万円になり、1の全期間固定型より総返済金額が約242万円安くなります。

しかし、3のように年数の経過とともに金利が上昇すると、1の全期間固定型より、約339万円高くなります。

総返済金額の算出方法は?

総返済金額は、ネット銀行(SBI、ソニー、イオン等)、メガバンク(東京三菱、三井住友、みずほ等)のホームページなどにある返済金額シミュレーションの項目に必要事項を入力すれば算出できます。
また金融機関の窓口でも依頼すれば、算出してもらえます。

結局どちらがお得なのか?

今後の金利情勢をどう読むかの判断になりますが、5年、10年と比較的短い期間の設定であれば、変動金利を選択するのも良いですが、30年、35年と長期の期間設定をする場合は、金利上昇のリスクをよく考えましょう。
現行の低金利(30年、35年で1%前後)を生かして長期に渡り返済計画を安定させることが出来る全期間固定型を選択するのもひとつの手です。

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