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頭金

2017/02/15

住宅ローンの頭金はいくら?頭金なしでもOK?

マイホームの購入を検討していると頭金という言葉をよく耳にしますよね。頭金は事前に準備しないといけない資金ということは何となく分かっているけれど、いつまでにどれくらい用意しておくべきなのかよくわからない方も多いようです。今回は、頭金について一緒に確認してみましょう。

そもそも住宅ローンの頭金とは?

家はかなり高額な買い物で、数千万円のお金がかかります。これを一括で支払える人は少ないため、多くの場合は住宅ローンという形で借り入れを行います。このとき、物件価格の全額を住宅ローンで借り入れることもできます。しかし全額を住宅ローンにするのではなく、一部を現金で最初に支払い、残りの金額を住宅ローンで借り入れると様々なメリットがあります。この「最初に支払う現金」を頭金といいます。

なお、頭金=手付金と思っている方もいるかと思いますがそうではありません。手付金とは、売買契約時に支払うもので物件価格の5%~10%であることが一般的です。契約成立を示す証拠金の意味合いがあります。手付金はあくまで契約の証拠として一時的に支払うもので、最終的には売買代金に充当されます。諸費用を含めた全額をローンで借り入れる場合は、手付金は住宅ローン契約時に戻ってきます。

頭金はいくら必要?頭金なしでもいいの?

結論から言うと頭金はゼロでも住宅ローンは借りられます。頭金ゼロなら、これまで貯金してきたお金が一度に減ってしまうこともなく安心かもしれません。でも、頭金を用意することで様々なメリットがあります。どのようなメリットがあるのでしょうか?

毎月の返済額や総支払額を減らすことができる

あたりまえですが、頭金が多ければ多いほど住宅ローンの借入額は少なくなります。
例えば、5500万円のマンションの購入を検討しているとします。頭金0円の場合、住宅ローンは5500万円で組む必要があります。頭金が700万円の場合、住宅ローンは4800万円で済みます。

住宅ローンの借入金額を減らせば毎月の返済額が少なくなります。
金利1.2%、借入期間35年だとして、
5500万円の住宅ローンの場合、毎月の返済額は160,436円です。
4800万円の住宅ローンの場合、毎月の返済額は140,017円です。
差額は20,419円にもなります。

借入金額が少ないければ総返済額も少なくて済みます。
先ほどの例のまま計算すると
5500万円の住宅ローンの総返済額は約6738万円で利息は1238万円の支払いです。
4800万円の住宅ローンの総返済額は約5880万円で利息は1080万円の支払いです。
ここでも158万円の差額が出ます。

借入額が少ないことは、金額的に大きなメリットになります。
また、頭金の分だけ借入額が減るため審査にも通りやすくなります。審査に落ちた方で、頭金を用意して再審査したらローンの承認がおりた事例などもあります。

月々の返済額を減らすチャンスは頭金の支払時以外にもある

ちなみに、月々の返済額を減らすチャンスは頭金を払うこと以外にもあります。それは「繰り上げ返済」を行うことです。繰り上げ返済とは、借り入れた後に元本をまとめて返済する方法です。
繰り上げ返済をすると、借入期間を短縮したり月々の返済額を減らしたりすることができます。また、金利情勢によっては、今契約している住宅ローンを一括返済して別の住宅ローンを契約し直す「借り換え」というテクニックもあります。

参考1:繰り上げ返済について
参考2:借り換えについて(フラット35)

購入できる家の選択肢が増える

住宅ローンは、無制限に借りられるわけではありません。年収や勤続年数などによって借りられる金額の上限があります。頭金があれば、住宅ローンの借り入れ限度額以上の予算で家を選ぶことができるので、選択肢を増やすことができるのです。
また住宅ローンの審査で希望金額の全額が借りられず、一部だけしか借りられなかった場合(減額承認といいます)にも頭金は役に立ちます。

欲しい家が4200万円だった場合、住宅ローンを全額借りられればいいのですが、借りられる金額の上限が3800万円までだった場合、頭金がなければ購入する家を変えるしかありません。しかし、頭金があれば足りない分を補填して希望の家を購入することができるのです。

住宅ローンを有利に借りられるかも

実は、頭金の比率によって住宅ローンの金利が下がる金融機関が多いのです。各金融機関には基準となる金利があり、優遇できる条件がそろえば何%かの金利優遇が受けられます。頭金の比率によって優遇幅が増え、金利が下がりという仕組みです。

頭金による金利優遇は0.1%~0.2%ですが、住宅ローンは返済が長期にわたるためその差額は大きくなります。例えば2000万円借り入れした場合、金利1.2%だと総返済額は2782万円ですが、1.1%だと2739万円となり差額は43万円にもなります。

頭金はいくら用意しておくべき?!

では、頭金はいくらくらい用意すればいいのでしょうか?決まりがあるものではないからこそ悩んでしまいます。マイホーム購入の先輩たちがどのくらい頭金を用意したのでしょう?平均的な金額を、フラット35の利用者調査から見てみましょう。

頭金

手持金という項目が、頭金を意味します。2015年度のデータを見ると、平均購入価額3319万円のうち、手持金は409万円。購入価額の12.3%ということになります。1割程度を用意する人が多いようですね。

諸費用を忘れずに!

頭金の額を考える際に忘れてはいけないのは「諸費用」です。諸費用とは、住宅を購入するときにかかる、住宅本体以外にかかる費用のことです。具体的には、金融機関に支払う手数料や保証料、そして物件を登記する費用などのことです。
諸費用は物件価額の10%ほど必要です。仮に物件価格の1割を頭金として用意する場合、諸費用でも1割程度の現金が必要なため、手元の資金としては物件価額の2割を用意しなければなりません。
諸費用込で頭金とは言わないかもしれませんが、用意しておくべき現金としては合わせて考えておかないと資金が足りなくなります。

参考:諸費用について

先ほどのフラット35の調査から、諸費用もあわせて平均的にどれくらい用意しているのか試算してみます。

購入価額:3319万円
諸費用(約10%で概算):330万円
====== 
合計3649万円

住宅ローン:2829万円(融資額+その他の資金より計算)
合計3649万円-住宅ローン2829万円=820万円
820万円÷3319万円×100=24.70%

諸費用が概算ではありますが、物件価額に対し24.7%ほどの資金を用意しているようですね。

メリットはあるものの、必ずしも頭金が必要なわけではない

もちろん、頭金0円で全額住宅ローンを組んでマイホームを購入する方も少なくはありません。昨今は住宅ローン金利がとても低い時代なので、昔に比べるとそこまで金利負担が大きくことも一因でしょう。
また最近は諸費用も住宅ローンと同じ金利で借入できるオーバーローン(物件価額以上のローンを組めること)、諸費用ローンができる金融機関も増えてきており、諸費用も現金で用意せずにマイホームを買う方もいます。

まとめ

家の購入にいくら貯金を使ったらいいのか、いくらお金を貯めないといけないのか分からないと不安ですよね。欲しい物件から、平均値を参考に頭金や諸費用を計算してみましょう。
頭金はいくら用意しないといけないという決まりはないので、シュミレーションサイトなどをつかって頭金を入れた時と入れない時の毎月の返済額の違いなどをみて、実際に用意すべき資金や頭金額を検討してみて下さい。

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