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収入合算とペアローン

夫婦で家を買うときの2つの選択。「収入合算」と「ペアローン」って何?

収入合算とペアローン

夫婦で家を買うときに、住宅ローンの組み方にはいくつかのパターンがあります。
住宅ローンで借り入れられる上限額は色々な要因で決まりますが、そのうち大きな割合を占めるのが年収です。
夫または妻どちらかだけでも収入が十分で、単独で希望金額まで借りられる場合はシンプルなのですが、希望の金額に対してどちらかの年収だけでは足りない場合には、「収入合算」または「ペアローン」という選択肢があります。
その違いを正しく把握して、賢い選択をしましょう!

収入合算

本人の収入だけでは借入希望金額の審査に通らない場合、一定の要件を満たせば配偶者の収入を足した世帯年収で審査することができます。それが収入合算です。収入合算者は同居することが原則です。
収入合算者も契約者と同様に定期的な収入があることが原則で、金融機関によっては雇用形態に制限があることもあります。また、年齢は70歳未満としているところが多いようです。

全額を合算できるわけではない

収入合算できる金額や収入に対する割合は金融機関によって異なります。例えば、収入合算者の年収の50%までしか合算できない金融機関の場合を例に見ていきましょう。

【収入合算の例】
収入合算

仮に、年収の5倍まで住宅ローンが通るとすると、合算しない場合は2500万円までしか借りられないため、上記の3250万円の物件は頭金を用意しないと買えないことになります。しかし、配偶者の収入を合算することで借りられる額が3250万円まで上がり、頭金なしでもこの物件が買えることになります。

収入合算者は、連帯保証人または連帯債務者になる

なお、収入合算をする場合は、合算者は連帯債務者か連帯保証人となります。2つの詳しい違いはここでは割愛しますが、いずれの場合も契約者本人と同等の(またはそれに近い)責任を負うことになります。

団信や住宅ローン控除には注意が必要

死亡または高度障害になった場合に、保険金で住宅ローンを完済できる団体信用生命保険に加入することができるのは、通常は本人のみです。収入合算者は加入することができません。
従って、契約者本人が死亡したり高度障害になったりしたときは保険金で住宅ローンを完済できる一方、合算者がそのような状態になっても保険金はおりず、返済がそのまま続くリスクがあります。(フラット35を利用する場合は、夫婦2人とも保証の対象になる「デュエット」という団信もあります)。
また、収入合算者が連帯債務者ではなく連帯保証人になっている場合、住宅ローン残高に応じて所得税や住民税が控除される「住宅ローン控除」が受けられないことも覚えておく必要があります。

住宅ローン控除についてはこちらの記事も参考にしてみてください。
住宅ローン控除とは

夫婦それぞれが別々に契約する「ペアローン」

収入合算が、夫または妻どちらか1人が主たる債務者として1本の住宅ローンを契約するのに対して、ペアローンは1つの物件に対して2人が別名義で2本の住宅ローンを借りて、それぞれが返済していきます。
例えば、年収の5倍まで借りられる住宅ローンをペアローンで契約する場合を例に見ていきましょう。

【ペアローンの例】
ペアローン

借りられる上限金額は収入合算よりペアローンが高くなる

収入合算は、合算者の年収の2分の1までしか換算できないなどの制約があるのに対して、ペアローンはそれぞれの年収の満額で審査を受けることができるため、収入合算よりも借入限度額が上がることが多いです。
また、夫は変動金利型、妻は全期間固定金利型で借りるといった、金利変動リスクを考慮した金利タイプの分散もできます。

住宅ローン控除の恩恵を最大限受けられる

住宅ローン控除とは、住宅ローンを利用して住宅を購入する場合に一定条件を満たせば、本来支払うべき税金が少なくなるという制度です。

参考:住宅ローン控除とは

住宅ローン控除は、それぞれの住宅ローン残高に応じて、所得税や住民税が控除されます。その額は、年末の住宅ローン残高の1%が10年間です。
単独で住宅ローンを組むと控除額が所得税を上回ってしまう場合や、控除限度額(年間200万円/2019年6月末までは特例で400万円)を超えてしまうような物件を購入するケースでは、収入合算よりもペアローンが有利です。

※収入合算の場合も、収入合算者が連帯保証人ではなく連帯債務者の場合は住宅ローン控除を受けることができます。

夫も妻も団信に入れるが、保険金もそれぞれの分だけ

ちなみに、収入合算と違ってペアローンでは両方がそれぞれのローンの契約者という立場なので、夫婦ともに団体信用生命保険に加入することができます。しかし、保険対象となるのはあくまで契約者の分だけです。
収入合算で夫の名義で住宅ローンを借りている場合、もしもその夫が亡くなったとしても、団信の保険金で住宅ローンが完済できるので、遺族が返済で困ることはありません。
しかし、ペアローンであれば、夫が亡くなった場合に夫の住宅ローン債務は完済されますが、妻の住宅ローン債務はそのまま残ります。

その他のデメリットとしては、2人揃って審査に通らなければペアローンは成立しません。
また、借入時に発生する事務手数料や収入印紙代が2人分かかります。
なお、ペアローンを利用する条件としては、双方がお互いのローンの連帯保証人となる必要があります。

持分割合に注意!

夫婦それぞれで資金を出し合うペアローンは、住宅も夫婦の共有名義になります。そのため資金の負担割合に応じて住宅の持ち分を登記しなければなりません。そうしないと、夫婦どちらかからの贈与があったとみなされて贈与税を支払わなければならないこともあるので気を付けて下さい。

ペアローンと収入合算の比較表

【比較表1】

ペアローン 収入合算
連帯債務者 連帯保証人
契約の仕方 本人・配偶者が別々にそれぞれの名義で住宅ローンを契約する。ローン契約は2本となる。 本人・配偶者の収入を合算し、本人名義の住宅ローンを1本契約する。
住宅ローン控除 本人・配偶者それぞれ受けられる。 本人・配偶者それぞれ受けられる。 本人のみ
事務手数料 2本分 1本分 1本分
主債務者 本人および配偶者 本人または配偶者 本人または配偶者
団信 本人・配偶者どちらも加入可能 “主債務者のみ加入可能
※加入できる商品もある”
主債務者のみ加入可能

【比較表2】死亡したときの団信比較

ペアローン 収入合算
本人の借入額:2500万円
配偶者の借入額:1500万円
夫婦の借入額:4000万円
(主債務者は本人)
本人が死亡 本人の借入額2000万円は団信により全額返済。配偶者の借入額1500万円が残る 夫婦の借入額4000万円は団信により全額返済
配偶者が死亡 配偶者の借入額1500万円は団信により全額返済。本人の借入額2500万円が残る 夫婦の借入額4000万円は残る

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