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不動産会社の仲介手数料

そもそも不動産会社の「仲介」って、意味があるの?

不動産会社の仲介手数料
不動産会社が行っている「仲介」という仕事、よく聞きますよね。しかし、その意味を正確に知っている人は、案外多くないかもしれません。今回は不動産会社の仲介についてご説明しましょう。

適正な取引のために確実なサポートをする不動産仲介会社

不動産仲介とは不動産の売買や賃貸の際に「売りたい人(売主)と買いたい人(買主)」もしくは「大家さん(貸主)と借りたい人(借主)」の間に立ち、売買契約や賃貸借契約を成立させることを言います。しかし具体的にどんな業務を行っているかピンと来ない人もいるでしょう。

依頼主が売主または貸主の場合

では、依頼主が「売主または貸主」の場合における不動産仲介会社の仕事内容を紹介します。

・物件を査定し、売買価格や賃貸料金の提案をする
・宣伝するための物件資料を作成する
・チラシやインターネットなどを利用して物件の宣伝をする
・売主や貸主の状況に合わせて物件の販売や賃貸のプラン提案をする
・物件下見の日程調整をする
・物件の現地案内をする
・契約書の作成に伴う調査をする
・契約書などの書類作成をする
・決済などの対応をする

不動産物件そのものに関わるだけでなく、お客さんとの対応や様々なセッティングなども含めて「仲介」なのです。

依頼主が買主または借主の場合

続いて、依頼主が「買主または借主」の場合の不動産仲介会社の仕事内容を紹介します。

・条件に合った物件の紹介をする
・物件下見の日程調整をする
・物件の現地案内をする
・売主や貸主との交渉をする
・契約書などの書類作成をする
・決済などの対応をする

各種書類の作成や手続きなども重要な業務です。
実際の不動産取引では不動産仲介会社への依頼が絶対に必要というわけではありません。たとえば親族や友達同士であれば、当事者同士での取引も可能です。
しかし不動産取引には物件に関わることだけでなく、法的手続きや難しい書類作成なども含まれます。また不動産という資産に対して適正な取引を行うためには専門知識と技術を持った不動産会社の存在が重要です。

仲介会社に依頼するためのメリットの数々

不動産仲介会社に依頼すると以下のようなメリットがあります。

・物件の公法上の権利関係や規制、周辺との相隣関係などの情報の調査
・売買価格もしくは賃料は適正かどうかの判断
・取引条件の調整
・売買代金の支払いはきちんと行われているかの確認
・物件の瑕疵担保責任についての説明
・物件の重要事項説明書や契約書などの書類作成
・その他トラブルや損害が発生した場合の解決

所有している土地や建物を売却したいと思った場合、個人間で取引をすることもできますが、トラブルが発生する可能性があります。
そういったケースを防止するのが不動産仲介会社に依頼するメリットの1つです。
また、不動産仲介会社に対して、「この土地を売りたい」と依頼すると、効果的な宣伝方法とニーズにマッチした顧客を探してくれます。

満足のいく不動産取引をするには、やはりきちんと責任を持って対応してくれる仲介会社を選ぶことが重要と言えます。
例えば、現在の不動産市場の状況を教えてくれる、条件に合った適切な物件や市場に出たばかりのおすすめ物件を紹介してくれるなど、依頼主のニーズに合った提案をしてくれる会社は信頼できるでしょう。それこそまさに「プロ」の仕事なのです。

「仲介」という仕事が具体的に見えてきて、不動産会社が実はなくてはならない存在だということが分かってきたのではないでしょうか。

仲介手数料が無料?!それでもきちんと「仲介」してくれるの?

不動産会社の中には「仲介手数料無料」をうたい文句にしている不動産会社があります。思わず飛びついてしまいそうです。しかしよく考えてみたら、どうやって利益を上げるのか不思議です。
ここでは「仲介手数料無料」のカラクリをご紹介します。
そのためには「両手仲介」「片手仲介」というシステムについて理解する必要があります。

仲介手数料が無料

売主・貸主または買主・借主の両方から仲介手数料をもらう「両手仲介」

不動産業者に「売買」や「賃貸」の仲介を依頼する場合は、媒介契約を結びます。
媒介契約とは、宅地建物取引業法によって定められている行為で、不動産会社に依頼する業務内容や仲介手数料などを明確にするためのものです。

【売買仲介の報酬上限】

依頼者の一方から受領できる報酬額
売買代金 報酬額(税抜)
200万円以下の金額 取引額の5%以内
200万円を超え400万円以下の金額 取引額の4%以内
400万円を超える金額 取引額の3%以内

※仲介手数料は消費税の課税対象なので、別途消費税が課税されます。
※売買代金の上限ごとに分解した複雑な計算をします。

【賃貸仲介の報酬上限】

依頼者の一方から受領できる報酬額
物件の種類 貸主 借主
居住用 賃料の0.5か月分以内 賃料の0.5か月分以内
依頼者の同意があれば、借主・貸主いずれか一方から1か月分まで受取可能。
居住用以外 賃料の1か月分以内
貸主と借主から受ける報酬額の合計上限は賃料の1か月分以内であるが、それぞれから受ける報酬額の割合に制限はない。

※仲介手数料は消費税の課税対象なので、別途消費税が課税されます。

参考:公益財団法人不動産流通推進センター

たとえば3,000万円の物件を売買する場合について、売主・買主ともに同じ不動産会社に媒介依頼をして契約する場合を考えてみましょう。

【売買仲介の報酬上限の例】
3,000万円の物件であれば、96万円が報酬の上限です。
3,000万円×3%+6万円=96万円(税別)

仲介した不動産会社は、「買主と売主」の両方から最高で192万円の報酬を受け取ることができます。

続いて月額家賃10万円の居住用物件を賃貸する場合について、貸主と借主ともに同じ不動産会社に媒介依頼をして契約する場合を考えてみましょう。

【賃貸仲介の報酬上限の例】
月額家賃10万円の物件であれば、10万円が報酬の上限です。
10万円×0.5か月分(貸主)+10万円×0.5か月分(借主)=100,000円(税別)
依頼者の同意があれば借主・貸主いずれか一方から1か月分まで受取が認められています。

仲介した不動産会社は、最高で10万円の報酬を受け取ることができます。

仲介した不動産会社は、「買主と売主」または「貸主と借主」の両方からこの報酬を受け取ることができます。これが「両手仲介」です。
売買仲介の場合は1度で2倍の手数料が手に入るので、多くの不動産会社はこの取引をしようとします。もちろん法的には何の問題もありません。
賃貸仲介の場合は不動産会社からすると借主・貸主いずれか一方から1か月分が上限なので、両手物件によるメリットは少なそうに見えます。しかし不動産業界の実態として、借主からは1か月分の仲介手数料を受け取り、貸主からは広告料という名目で収益を得て、実質的に両方から報酬をもらっていることがあります。

どちらか一方から報酬をもらう「片手仲介」

売買仲介では、買主は不動産会社Aに、売主は不動産会社Bに仲介を依頼するというケースもあります。3,000万円の物件であれば、仲介手数料の上限が96万円になることは前述しました。この96万円が、買主から不動産会社Aに渡り、同時に売主からは不動産会社Bに渡ります。
A、Bそれぞれの会社からすれば、買主か売主かの一方からしか手数料が入らないので、これを「片手仲介」といいます。

賃貸仲介でも同様に、貸主は不動産会社Cに、借主は不動産会社Dに仲介を依頼するというケースがあります。10万円の居住用物件であれば、仲介手数料の上限が10万円になると説明しました。この10万円が、貸主から不動産会社Cに渡り、同時に借主からは不動産会社Dに渡ります。
C、Dそれぞれの会社からすれば、貸主か借主かの一方からしか手数料が入りません。これも「片手仲介」です。

仲介手数料無料のからくり

「仲介手数料無料」と宣伝している不動産会社、一見利益ゼロに見えますが、それではビジネスが成り立ちませんよね。
実はお客さん側には「仲介手数料無料」としていても、両手物件の場合、オーナー側から手数料をもらっています。「不動産会社に利益が出ず申し訳ない……」と思う必要はありません。

仲介手数料無料はデメリットもあるので要注意

ただし仲介手数料無料の会社は両手物件を中心としているため、物件数が少ない場合があります。せっかく理想通りの物件が存在しても出会う機会がない可能性もあるのです。その点を考慮するようにしてください。

そして中には「仲介手数料無料」をうたいながら、別の名目で費用を請求する不動産会社もあります。無料という言葉に惑わされて、それを見逃してしまわないようにしなければなりません。

「仲介手数料無料」と聞くととても魅力的に感じますが、仲介手数料が発生するかしないかの前に、仕組みを理解することと信頼できる不動産会社を見つけることが大切です。

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